疫情下的美国房屋买卖市场究竟经历了什么？

美国这疫情的发展大大出乎大家的预料，本来持续下滑的日增病例数，七月以来进入到了“拐点”，开始激增到一天六七万，并且持续高位不下。疫情第一波高峰时一天三四万的新增病例，在当前的数据下，也是小巫见大巫了。但这波疫情高峰的重心却从美国经济最为发达的都会区，变成了南方一些较早开始复工，社交隔离措施不严格执行的州。

疫情可控，可测，可医，可防才是美国房市回暖的可靠时间线。但是美国疫情进入到可控阶段看来又要等待很长一段时间了，房市的真正回暖在今年内是否还有希望？

首先来看下全美房产市场。要掌握售卖市场的趋势，无非就是看三个关键指标：价格，成交量和市场挂牌时间。

价格

Corelogic 房屋价格指数（2020年5月和20215月）月度和年度环比增长率

Corelogic上月末刚刚发布的房屋价格指数(Housing Price Index)显示，全美五月的房价和去年同期相比，竟然上升了4.8%。四月份由于疫情的冲击，房市交易进入了一段“冰冻期”，但大多数地区价格没明显下滑。五月份的房价指数和四月份相比上升了0.7%。这似乎显示房市在疫情的持续冲击下稳中有升。

疫情开始后的每个月，全美主要都会区房产交易价格指数一直都在上涨。房市在疫情中的表现可以称得上是扛住压力，逆势上扬。

Realtor.com美国房市恢复指数

这是一组美国房市的恢复指数。很明显，三四月份是房市收到冲击很大的时期，恢复指数和年初相比大降17%。但是从五月份开始，房市的恢复指数在两个月不到的时间内就几乎回归到了疫情前的平均水平。

成交量

从下图中看出，在交易价格上涨的同时，房屋交易量却基本一直低于去年同期，尤其是价格上涨比较厉害的五六月份，交易量和去年环比的下降幅度高达20%多，七月以来才有所回升。交易下降，价格上涨，物以稀为贵，房屋似乎成了炙手可热的稀缺品。值得注意的是，四月中下旬房产交易量有一段很微弱的提升, 这可能由于低利率政策出台推动一部分刚需买家积极入市。

Redfin全美都会区房屋交易量数据

挂牌时间

照例说市场挂牌时间的变化乍一看有点令人不解。在房价攀升和交易量降低的五六月份，平均市场挂牌时间却比去年同期略微上升了。一个可能的原因是疫情爆发的初期，很多刚上架的房子立刻撤了下去，经纪人和房主都不希望由于疫情的影响而使自己的挂牌时间无端拉长，加重买家的疑虑。但是很多之前已经在市场上挂牌较久的房源则“处变不惊”，考虑到反正在正常时期也不好卖，疫情期间不如继续在市场上挂牌，说不定房源竞争小了还有出售的机会。所以房源组成成分的变化导致了市场挂牌时间的起伏。但是五月底以来，房产平均销售时间下降很快，也说明了房产市场很好的弹性。

Source: National Association of Realtors

区域分析

相看到这里，大概都会觉得看来疫情没对房市形成啥影响，房市似乎已经渡过了最困难的时期。但页有读者可能要问，别只说全美形势，房地产是本地市场(local market)，看看各个区域的市场变化才更全面。

Realtor.com分区域房市恢复指数

疫情开始初期的重灾区在是美国东北部地区，这个区域的房市恢复指数在三四月份出现大幅下降，而南部和西部地区下降幅度有限。但五月份开始，这些地区的恢复指数都迅速回归到疫情前水平的90%左右。尤其以东北部的恢复速度最快。但是随着疫情第二波高峰的来临和重灾区区域的转移，美国四大区域的房市恢复指数接下来的走势会更为复杂，短期内预计会剧烈波动。

从上面两张地图可以看出，今年五月份各州的房价和去年五月相比基本都是稳中有升。大多数州的年环比上涨幅度甚至在3-6%之间。疫情初期最为严重的几个州，在房价上也只是出现了增速放缓。

但数据也显示，东西海岸和南部沿海的很多房价存在过高估价的题。而一些西岸和中部地区的房价被低估了，仍然存在较大的上涨空间。疫情在南方州的爆发是否会对其已被高估的房价产生影响，我们会继续观察。

那主要都会区各自的走势是怎样的呢？我们发现，除了纽约外，其他各个主要都会区的房屋交易价格中位数在疫情初期和爆发阶段都保持稳定，体现了很强的市场刚性。UTOFUN上周发布的美国东北部和中西部地区开发商信心指数报告也显示，房产市场乐观趋势明显。

华盛顿dc都会区五月份在Corelogic的房价指数上更是领涨全国，和去年同期相比增长了5%。洛杉矶，圣地亚哥，休斯顿和迈阿密的去年同比上涨幅度也是超过了4%。和全国的趋势一致，各大都会区的交易数量在疫情中，基本都有所下降。

房市小阳春的原因

这几个月来美国房市的走势出乎了很多人在疫情初期的预料。在疫情日趋严重，失业率攀高，和关键生产指标持续下滑的大背景下，一贯是“经济晴雨表”的房市的走高略微显得有些格格不入。但存在即合理，客观事件的出现必然有其原因，理解超出预期的好背后的逻辑也一样重要，不然可是容易高位接盘，成为韭菜。经过我们的分析，房市小阳春背后的推手是以下几个。

1）、低利率能引人入市，信贷难却足够捧场

相信对于当前的房价上扬的原因，很多人第一想到的都是：当然是低利率信贷拉动的。那么便宜的贷款，自然激励很多人去买房。但是我们在分析了一些市场数据和看了不少具体交易的案例后，却发现信贷也许并不是一个直接推手，但信贷激发更多买家入市，确实助长了房价。

Mortgage Banker Association全美市场上信贷总量数据

根据美国房贷银行家协会(Mortgage Banker Association)刚刚发布的信贷申请报告显示，今年6月美国房贷申请的数量比去年同期增长了将近一半，比五月份的申请量都多了20%。进入到七月以来，申请贷款买房的案例数量还是维持高位，不断增长。房贷申请量和房屋销售量这两个数据的趋势是大致相同的。疫情初期，停工停产，疫情给美国社会带来了巨大的不确定性。甭管利率多低，很多玩家都选择了观望。但是随着疫情进入到“常态化”阶段和逐步复工的推进，部分消费者不再观望，选择薅一把低利率羊毛的人自然就多了。房产市场传统的春日购买季由于疫情的冲击而延后了，而十分利好的信贷政策使得房市的刚需和投机性需求在五六月份“井喷”了。

2）、未来利率预期不一，有人观望有人入市

因为目前流行的学界和商界的经济预期论调都很悲观，普遍认为全美经济很有可能陷入一段时期的低迷。政府用扩张性的货币政策来刺激经济这一做法很有可能长期存在。所有很多人都相信低利率会长期存在，那如果没有刚需的话，大多数消费者不会在疫情和经济复苏形势还不明显的情况下涌入房市和提交信贷申请，尤其在优质房源不足的情况下。但是房利美(Fannie Mae)的消费者信心调查显示，表示抵押贷款利率将在未来12个月下降的HPSI调查对象在6月份从25%下降至17%，而预计抵押贷款利率将上升的人数从25%增加至32%，这说明买家群体中也有相当一部分人不认为低利率会长期存在，所以希望抓住机遇获得房贷。那这些买家涌入房市后，在争抢有限房源的同时会对持续助推房价。

信贷这次扮演的角色是，激励众多存款不足但急于买房的买家进入市场。他们预计自己可以获得的房贷额后来寻找房源和参与报价，这就形成了“假性需求”，或者叫需求泡沫。那么在待交易房屋数量下降的情况下，很有可能出现多个买家参与竞标的情况，那么最终的交易价格就水涨船高了。但最终还是现金买家能够更快和更稳地拿下房子。

3）、低僧多粥少定涨价，卖家观望助波澜

其实所有的经济问题都可以用供需均衡来解释，房市的此番上扬也是这样。疫情刚开始爆发的时候，各州开始停工，本来准备买房的消费者大都中止了看房计划。市场上的需求一下子大降，很多要买房的人都盼着疫情会导致房价降低或者干脆就是想减少外出。那段时间Zillow, UTOFUN和Redfin等网站浏览量的大减就是一个很好的证明。但与此同时，卖房者同样出于对成交价格受疫情拖累的担忧，很多卖家也决定暂缓出售，将房子从市场上移除。这样一来，供需在一个低很多的交易量上再次均衡了，价格则是基本没变。另外地产市场不是金融市场，信息很不对称，所以短期内价格黏性很强。四月底的时候，美国市场需出售房屋储量较去年同期下降大约20%，为1990年代以来的最低点。

但是五月份以来。美国很多主要地区的疫情开始得到一定的控制，复工复产开始推进，低利率政策成为常态。这个时候很多本身就有购房刚需，但由于疫情已经推迟了一两个月的消费者开始由观望转变为活跃的买方。在他们看来，现在的房贷成本会比年初的时候低，所以相对而言自己赚到了，加上房价预期不明确，自己又急需买房，所以必须入市了。另外一些信用资质较好的房产投资者也想利用低利率去加杠杆投资一些房产。这样一来房市的需求就显著上升了。

现在的美国房产市场是“局部市场”，并不是疫情前的全面均衡市场。供需两端玩家的组成和诉求都发生了质变，所以我们既要用供求关系来理解市场变动，又要注意到目前这个样本的有限性带来的偏差。

Redfin全美都会区待交易房屋数量数据

4）、千禧一代摩拳擦掌入房市

我们注意到，千禧一代(Millennials)是这波疫情下房市消费者的生力军。年轻的千禧一代购买者在2020年的购房者中所占比例最大，为50％，其次是Gen Xers一代（31％）和婴儿潮一代。同时从corelogic发布的房屋购买申请数据可以看出，只有千禧一代的申请数量较去年同期上涨了。另外这个群体也是当前房贷申请的主力。很多较为年长的群体，抑或不急于购房，抑或担忧疫情传染，所以推迟购房计划。

Corelogic：房屋购买目的的信贷申请在各个年龄层上的分布

但是千禧一代有购房刚需，偏好中低价位的房屋（上涨的市场主体），但是现金不足，急于利用低利率信贷去购房房屋。三四月份的冰冻期又压抑了他们急迫的需求。所以他们的大胆入市大大提升了房产市场的需求。但是由于现金买家更有优势，所以千禧一代的购房刚需并不能短时间内化解，他们的需求可能会继续支持房价在未来一段时间内的刚性。房市的这个代际趋势，也让我们想起了美国股市的特征。很多之前从来不问津股市的年轻人，在疫情下开始进入股市操作，偏好垃圾股和随经济形势波动很大的股票，助长了股票市场的热潮，但是也加大了自己的财务风险。希望房市可以为千禧一代提供一个比股市更为安全的避风港。

在这篇文章里，我们为您带来了美国房屋购买市场在价格，成交量和挂牌时间这三个指标上的变化和区域变化特征，然后为您解析了小阳春的本质原因。这些都是围房市”量“的走势而言的。诚然，无论是个人卖家和卖家，大家都是“量”的被动接受者，没有改变市场走势的能力，我们能做的只有在量的起伏中避险增值。