2019年12月31日富阳（00352）业务展望： 2019新型冠状病毒病(COVID-19)爆发(‘疫情’)之下,预期本集团短期销售收入回落,2020年二、三季度有望趋稳,全年行情波幅有限。 一、疫情主要影响集中于一季度,预计二、三季度市场逐步恢复,三四线及最受疫情影响的城市调整时间可能更长。 1、短期市场规模将有所回落。 短期调整是不可避免,由于当前楼市本身已处在稳步调整通道,此外,受疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等,购房需求减弱,房地产市场交易规模短期将出现回落,尤其是今年上半年。 2、房价存在下调压力但调整幅度受限,整体仍将平稳运行。 房价方面,需求短期疲软及房企积极促销或将导致房价存下调压力,但部分重点城市房价已稳步调整一段时间,在‘稳房价’政策下,继续大幅下行的空间有限,房价整体仍将处在平稳运行状态。 3、错过返乡置业窗口后,三四线市场面临的调整压力较大。 一二线和重点城市群的强三线城市整体内需比较旺盛,市场韧性更强,需求稍后时间可能会逐渐补回来。疫情较为严重的省市,房地产市场需求受到的抑制也将更加明显。 二、2019年以来企业拿地态度维持谨慎,聚焦一、二线成共识。 1、拿地态度保持理性,人民币500亿元至人民币1000亿元资产的企业阵营冲击规模。 2019年,50家百亿代表企业拿地金额均值同比小幅增长5.7%至人民币415.9亿元,拿地金额占销售额的比重为27.7%,同比下降3.7%。其中,人民币500亿元至人民币1,000亿元资产企业阵营的拿地热情较高,拿地金额不销售额比值增长4.9%至36.4%。 2、拿地转向一二线,三四线占比减少。 50家百亿代表企业(拥有逾人民币100亿元资产)在一线及二线城市的新增权益面积占比与去年同期相比,分别增长0.2%及6.1%至3.1%及50.1%。二线城市占比过半数,三四线城市的新增权益面积占比则下降6.3%至46.8%。 三、2020年行业偿债高峰悄然已至,叠加疫情影响,短期资金压力增加。 1、海外债发行规模同比明显增长,境内公司债发行规模同比小幅增长,房地产行业信托融资规模基本持平。 2019年,百亿企业海外债券发行规模达人民币4,544.9亿元,同比增长32.2%;境内公司债发行规模为人民币2,174.0亿元,同比增长21.3%,增速大幅下滑;中期票据发行总额达人民币385.0亿元,同比下降58.4%。2019年,投向房地产领域的信托金额总规模为人民币9,785.7亿元,同比微增5.7%。 2、房地产行业债券需偿还规模保持高位,房企将面临一定的现金流考验。 目前,大部分债券逐步进入还款期。2020年,包括海外债券在内的债券偿还总规模为人民币7,493.9亿元;到2021年,这一规模将超逾人民币10,496.2亿元,2022年,房地产行业需偿还规模将回落至人民币7,350亿元水平,房企应量入为出防范偿债风险。疫情爆发之前的房企综合风险整体可控。而疫情爆发之后房企受到的冲击要在未来几个月内显现,因此需特别关注发债企业的短期流动性问题。据企业最新公布的一期财务数据显示,32家有债券短期内到期的企业中,15家经营性净现金流为负;到期债券余额╱货币资金超过20%的有11家,其中最高达70.34%。如果企业布局多在受疫情影响较大的三四线城市,短期内其资金情况将面临很大挑战。 四、预计2020年行业量缩价稳;供地总量稳中有升;金融、调控政策均将有所宽松。 1、量价估计: 预计2020年全国新房销售面积同比下降10%左右,一季度下降幅度更大。2020年新房价格走势缺乏上行动力。 2、货币政策: 受疫情影响,预计2020年整体的货币金融政策有进一步宽松空间。 3、融资政策: 面对新的环境,2020年上半年房地产融资政策将在现有监管强度上有所宽松。
2019年06月30日富阳（00352）业务展望2： 展望及前景 1.供应:各线城市行情独立,三四线新增供应速度放缓,总量下滑 预判下半年,我们认为,供应量仍将延续「稳字当头」的特徵,不同等级城市相对独立的市场行情,供应量已将出现较大分化。 本集团业务所在三四线城市供应量或将持续回落,分化加剧。由於当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位,购房者观望情绪渐起,加之棚改货币化安置政策的收紧,整体三四线的购买力还是相对乏力的,项目去化率的下降将直接导致房企推盘积极性不高。不同城市间的分化还将持续加大,对於长、珠三角相对发达的环都市圈城市,诸如常州、温州、南通等因土地成交热度居高不下,城市成交量稳步回升,预期供应还将迎来一波放量;而对於经济面不佳的中西部三四线城市而言,成交转淡也会导致新增供应速度放缓,总量下滑。 2.成交量:波动与分化并存,三四线延续下调 基於供应稳中微增的分析逻辑,预计二零一九年下半年三四线城市因前期需求透支严重,短期内成交量还将保持下行趋势。 三四线城市市场将加剧分化,整体成交量将有所下滑,全年同比降幅预计在15%左右。一部分三四线城市由於房价已经翻番,购买力严重透支,加上货币化安置比重逐渐减少,成交量势必会受影响,尤其是经济基础较差、产业发展落後的三四线城市成交有可能会大幅下滑;另一部分三四线城市或受核心城市外溢效应影响(佛山),或由於内生需求旺盛(常州、无锡),成交热度依然惯性维系在高位。总括来看,二零一九年三四线城市将呈现出「跌多涨少」格局,全年成交量将延续下行趋势。 3.房价:中国三四线城市持续分化 上半年大部分三四线城市房价已到达阶段性高位,居民购买力普遍疲软,未来上涨动力略显不足,预计房价整体有下行趋势,且城市间分化情况将更为显著。例如桐庐、中山、香河、盐城这类成交回暖均价攀升尤为迅速的城市,随著下半年供应放量,成交均价将有所回调;而如南通、常州、珠海、常熟、德清等长三角、粤港澳城市群三四线城市在政策利好下供求 量均还有较大释放空间,我们认为房价还有一定补涨的可能。 4.库存:三四线库存风险凸现 三四线城市整体库存压力不大,且大部分城市去化周期处在合理区间,随著观望情绪渐起购买力疲软带来未来新增供应的回落,预计下半年城市库存仍将保持低位。其中像常熟、德清及其他上半年成交表现出众的城市,市场热度延续下库存还有望回落,而惠州、佛山等存量相对较高的城市,得益於粤港澳大湾区利好条件,去化速度明显加快,预计库存压力有望进一步减小。 管理层仍会继续留意物业市场发展的新机会,从而增加本集团的可持续及稳定的收入增长;另一方面亦会继续鼓励员工积极向外找寻新专案及新开发商;除此外,集团仍会继续通过加强预算管理和成本控制等,达致削减经营开支,亦会严格控制现金流,目标提升下半年的经营表现,为本集团及员工及谋求长远发展,为本公司股东增取理想回报。
本站数据均为参考数据，不具备市场交易依据。
