预计20-21 年EPS 分别为2.58 元/股、3.04 元/股。保利三季度整体经营与业绩表现良好，销售表现改善突出，并将会延续到四季度，在负债端表现良好的同时，公司稳定拿地力度，且部分旧改和并购项目有较好的利润率，结合公司竣工及资源情况，预计20、21 年的归母净利润分别为309 亿元、364 亿元，增速分别为11%、18%，对应2020年5.9XPE、2021 年5.0XPE。我们维持合理价值20.90 元/股不变，维持“买入”评级。
竣工节奏加快，业绩平稳释放。根据公司三季报，三季度实现营业总收入437.76 亿元，同比增长7.6%，归母净利润同比增长7.0%，扣非业绩增长22%。非经常性损益主要为招商积余股价变动所导致的交易性金融资产价格波动。从竣工来看，Q3 竣工990 万方，同比增长78%，3 季度竣工大部分将在4 季度贡献结算增长，竣工节奏加快。
销售增速提速，回款率改善。根据三季报，公司三季度销售金额1428.4亿元，同比增长51.7%，1-3 季度累计销售金额3673.8 亿元，同比增长5.9%，量增价稳，全年销售有望接近5000 亿元。回款方面，前三季度并表回款率55%，较上半年上升4pct，回款水平有所改善。
拿地区域结构更加均衡，开工规模高增长。根据经营公告，Q1 到3 季度金额口径拿地力度分别为49%、31%、35%，力度基本维持平稳。
区域结构来看，保利加大了华北拿地占比，区域投资更加均衡。公司获取土地质量较高，20Q1-3 公司拿地静态毛利率为38%，较19 年上升3.6pct。公司储备资源充沛，三季度开工973 万方，同比+25%。
财务状况稳健。截至20Q3 公司有息负债较二季度持平，现金短债比为191%，净负债率71%，扣除预收账款的资产负债率为67%。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。
