华泰研究自去年就开始对REITs进行深入研究。5月5日，集合华泰集团全业务链优势，我们邀请到行业政策专家、投行和资管项目专家、研究大咖，召开“扬帆起航：公募REITs线上论坛”，受到广泛关注。本文围绕REITs，详解其发展、政策关键词、投资机遇。
REITs发展：从类REITs到公募REITs
01 什么是REITs
简单而言，REITs是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。REITs大部分资金投资于能够产生稳定现金流的成熟不动产（商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等）。
华泰房地产研究团队介绍，国内REITs的发展起源于2005年，越秀REITs在香港上市，此后央行和证监会等部门持续推进REITs制度建设。2014年，在资产证券化迎来备案制利好、房地产融资环境改善的驱动下，类REITs规模开始快速扩张。
02 公募REITs VS 类REITs
华泰房地产研究团队分析认为，类REITs相对公募REITs，在标准化程度、税收负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、透明度等方面，存在诸多差距。
4月30日，证监会、发改委联合发文推进基础设施REITs试点，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
为何以『基础设施REITs』为突破
基础设施REITs，即以基础设施为底层资产的REITs。基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。
基础设施和持有型不动产都可以作为试点，最终为什么最先从基础设施突破？华泰房地产研究团队认为有以下几点原因：
- ① 底层资产底蕴足，基础设施建设存量规模可观。过去通过BOT、PPP等模式进行投融资，公募REITs的推出将为庞大存量理顺证券化路径。
- ② 有助于盘活存量资产，改善地方债务问题，加速地方去杠杆的进程。
- ③是目前符合我国政策导向，服务于实体经济的上佳选择。为基础设施项目提供资本金，既能稳投资、补短板，同时有助于通过市场化吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场公开透明的定价机制，推动基础设施建设高质量发展。
关键词解读
01 权益
“遵循市场原则，坚持权益导向”
“通过REITs实现权益份额公开上市交易”
国际上REITs分为三类，权益型（持有并管理物业组合，租金收入将转化为分红支付给份额持有人）、抵押贷款型（将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券）以及混合型。根据NAREIT的统计，从市值上看，2019年末美国94%的REITs为权益型。华泰房地产研究团队认为，此次试点明确基础设施REITs股权属性，基础设施REITs不仅实现了私募向公募的转换，同时也实现了债性向股性的转变。
02 优中选优
区域——优先六大城市圈以及两大开发区
行业——优先五大行业
项目——聚焦优质项目
03 公募基金+ABS
试点REITs的初步产品结构为“公募基金+ABS”的形式。通过将公募基金与资产支持专项计划嫁接，形成 “公募基金-专项计划-私募基金（或信托/有限合伙或其他载体）-项目公司”的交易结构。该交易结构突破了公募基金原有的投资单一资产支持证券比例的限制，进而实现了资金的公开募集。
04 运作方式
产品运作方面，《指引》中试点REITs在募集方式、投资范围、管理方式、收益分配、杠杆率和产品退出方式方面均借鉴了国外。
当前难点
华泰固收团队认为，公募REITs已初具雏形，但当前仍处于无例可循的“摸石头过河”阶段，实操中仍然面临一些难点。
-1- 要求严格，优质底层资产稀缺，项目层面资产挖掘难度较高
-2- 产品交易结构过于复杂，产品设计成本较高
-3- 对公募基金的运营、管理和维护职能提出新的挑战
-4- 税收优惠政策仍需探索，交易流程还存在疑问
投资机遇
--建筑--
华泰建筑研究团队认为，公募REITs试点推出有望为基建资金带来边际增量，并有望成为建筑估值修复催化剂，继续推荐：1）受益REITs试点及逆周期调节发力的央企龙头、PPP民营龙头及设计龙头；2）具备中长期成长逻辑的钢结构制造龙头；3）基本面有望反转的园林龙头；4）有望受益地产融资改善及政策放松，后续价值属性有望增强的房建装饰龙头。
--房地产--
华泰房地产研究团队认为，试点范围聚焦于基建，但除了基础的基建板块，还有两个板块值得注意：1）仓储物流。2）高新产业园区。这两块资产所发行的资产证券化产品已经有一定规模，从证券化形式来看，CMBS占多数，也已有类REITs产品出现，这些资产向REITs转换存在空间。
此外，华泰房地产团队认为，长远而言，随着基础设施REITs工作的展开，有望为整个不动产运营体系带来新的生命力，预计长租公寓、商业地产有望迎来公募REITs的突破口。
从股票推荐上，三类企业值得关注：
1. 短期来看，利好持有优质物流园区以及高新园区开发企业，如南山控股（2.820， -0.08， -2.76%）、中新集团（11.870， -0.03， -0.25%）、万科A（26.120， 0.15， 0.58%）、市北高新（8.270， -0.16， -1.90%）、苏州高新（5.270， 0.01， 0.19%）、张江高科（13.330， 0.08， 0.60%）、浦东金桥（14.310， -0.04， -0.28%）、上海临港（20.550， 0.02， 0.10%）和招商蛇口（16.650， 0.02， 0.12%）等；
2. 长远来看，利好具备不动产管理能力的资产管理企业，以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业，如光大嘉宝（4.210， -0.26， -5.82%）、我爱我家（3.310， 0.03， 0.91%）、世联行（2.910， 0.05， 1.75%）、中华企业（4.180，0.00， 0.00%）、中国国贸（14.210， -0.08， -0.56%）、金融街（6.630， 0.04，0.61%）、世茂股份（4.190， 0.03， 0.72%）、大悦城（5.230， 0.05， 0.97%）和新城控股（31.970， 0.86， 2.76%）等。
3. 公募REITs有望推进国内物流、园区管理市场化，提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求，非住宅物管企业有望受益，如招商积余（28.800，1.21， 4.39%）、新大正（61.330， 2.82， 4.82%）。
--通信--
同时，华泰通信研究团队认为，海外以EQIX等为代表的大型IDC公司皆以REITs的形式运营，REITs化减轻了IDC运营商的筹资、融资压力，同时分红要求使得IDC运营商更加聚焦主业并提升运营效率，为公司持续发展夯实基础。国内公募REITs试点的启动，为以数据中心为底层资产的相关REITs的发展创造了条件。建议关注：光环新网（28.070， 0.07， 0.25%）、宝信软件（54.120， 0.62， 1.16%）、数据港（64.000， 0.18， 0.28%）、奥飞数据（45.900， -0.87， -1.86%）等。
