房贷利率“换锚”好不好?有什么影响?
近日，中国工商银行(4.980, -0.02, -0.40%)、中国建设银行(6.210, 0.00, 0.00%)等多家银行接连发布公告称，自8月25日起，对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款进行批量转换，统一调整为贷款市场报价利率(LPR)定价。贷款客户可以通过指定渠道进行自主转换或选择执行原有利率计价模式。而根据央行此前公告，转换工作原则上应于今年8月31日前完成。
房贷利率从固定到浮动
如何选择贷款利率，月供比较低？
此前，居民贷款买房主要参考央行发布的贷款基准利率，再由贷款银行给予一定程度的优惠。去年8月，央行改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，随后新发放商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR，今年则扩展到存量房贷。
多数人对“LPR”感到陌生。据了解，它是由包括大中小银行在内的18家银行根据其对最优质客户的贷款利率，按公开市场操作利率加点形成报价，再由全国银行间同业拆借中心经过计算得出。LPR包括1年期和5年期以上两个品种，由各报价行于每月20日(遇节假日顺延)9时前，以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，并于当日9时30分公布。
与较为固定的贷款基准利率相比，随市场浮动是LPR的显著特征。从8月20日公布的最新数据来看，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，最近4个月保持不变。
这就意味着存量房贷客户要在固定和浮动、眼前和长期之间做出衡量和预测。从事金融行业的白云飞3年前在北京安家买房，房贷期限25年。尽管他使用的是公积金贷款，不在此次“换锚”之列，但他还是十分关注这次变化。他算了一笔账：存量房贷中很多固定利率客户享受了打折优惠，而之前打折多数是按照年化4.9%的基准计算。按照新政策，换锚以后利率下浮39个基点;但是固定利率如果打9折相当于下浮49个基点。因此，从眼下看享受过打折优惠的固定利率或许更有利一些，但从中长期来看LPR可能更划算。
中国人民大学重阳金融研究院客座研究员万喆在接受本采访时表示，房贷利率的变化根植于利率市场化改革的大背景，此次“换锚”则是这个大进程的一个最新体现。“在固定利率基础上打折，本质上也是一种浮动，而LPR是利率市场化改革非常重要的成果。可以说，房贷利率挂钩LPR，得益于早已进行的利率市场化改革。从转换初期来看，无论是固定利率计价还是LPR计价，购房者利息负担都不会发生很大变化，有利于稳定市场预期。”她认为，在深化利率市场化改革的进程中，存量房贷“换锚”给了客户更多选择权。
贷款购房者应该如何规划?
“固定利率的特点是每月还款额固定，少受或不受经济变动等外界因素影响。在按揭还款期间收入比较稳定、对月供增加承受能力较弱的客户群体会倾向于选择固定利率。LPR会随着外部经济环境浮动，每月还款额也随之变动。月收入波动较大或者每月收入与市场利率相关的客户会倾向于选择LPR。”许小乐说，如果条件允许且公积金贷款额度足够，建议购房者优先采用公积金贷款或“商业+公积金”混合贷。
“如果把贷款时间考虑进来，目前短期内利率下行预期较强，贷款利率较高、或者剩余还款时间较短及有提前还款计划的客户可以优先选择LPR。对于还款年限较长、月收入相对固定且对月供增加的承受能力较低的客户而言，可以优先考虑固定利率。”许小乐说。
