国产REITs来了。
最近，不少网友后台问老南，国内要推出公募REITs了，是不是又有新产品，可以愉快的买买买了？
听的老南手捂菊花，笑而不语。
国内在这个时点，推出REITs，真是朝中有高人啊。
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先简单说下REITs是什么。老南在2016年，曾介绍过REITs《投资房产一定要买房吗？》。
REITs（Real Estate Investment Trusts），房地产投资信托基金。
说白了，就是把住宅、公寓、商业、林地、工业等地产项目，打包成资产支持证券，上市交易。这些底层地产项目的价格涨跌、租金收入，都会影响到REITs的价格涨跌。
如一栋学生公寓，5年房价上涨了20%，租金收了20%，那净值就成了1.4，剔除管理费钱，年化8%的收益。
REITs于上世纪60年代，起源于美国。目前美国市场上，光以REITs为标的的ETF，就有16只。
其中规模最大的，跟踪msci美国REITs指数的，先锋VNQ，可以看下：
波动还是不小的。08年次贷危机，差不多跌去70%；今年美股暴跌，最多时候也差不多20%。其余时间还算稳健增长。
这里有个好玩的情况，过去几年年，国内很多自媒体在推荐REITs时，都选择性的展示08年起REITs的净值，看起来涨的很厉害。
但实际上故意没让你看到08年的暴跌，原因你懂的。
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说回国内，4月30日，中国证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，宣布基础设施领域公募REITs试点正式启动。
国内这次推出的REITs，和美国的还很不一样，叫“基础设施REITs”。
顾名思义，国内的底层资产，和房产没啥关系，毕竟房住不炒，而是以基础设施为底层资产。
说到这里，涉及两个层面，一是产品层面，二是宏观层面。
先说产品层面。
试点通知里，基础设施REITs试点项目要求，值得细品：
区域以京津冀、长三角、大湾区等发达区域为主，项目以仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理、信息网络新型基础设施等为主。要求权属清晰，已产生持续、稳定的收益及现金流，以公募形式发行。
说白了，也就是把国内经济发达区域，有持续现金流的优质基础设施，用来发行REITs。
这些资产的回报率能有多高呢？
以国内最赚钱的高速，宁沪高速（600377）的财务报表来看，净资产回报率（ROE）还的确不错：
但并非所有的高速，都这么高。而且水电气热这类市政工程，就低的可怜了：
大唐电力（601991）的净资产回报率（ROE），持续走低。
而且，REITs的估值，也非常复杂，普通投资者很难把握。类似股票，大家知道看看市盈率（PE），市净率（PB）。
国外REITs一般采取PFFO估值法。FFO指营运现金流，可简单认为GAAP 净收入-从房地产出售中的资本利得+房地产折旧费用。
估计大多数人看到这里，已经头晕了。
所以，老南预计，在相当长的时间，国内REITs的玩家，还是以机构投资者为主。
普通投资者，更多通过购买REITs基金、或持有银行理财、年金险等机构产品间接投资为主。
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下面说下另外一个层面，宏观层面，为什么在这个时点推出“基础设施REITs”
一方面，过去几十年来，地方财政，投入了大量资金，用于基础设施建设，也客观的有利于民生。
但是，大量的基础设施投入，有很强的公益性特征，导致回报率很低，资金回收周期漫长，导致地方政府杠杆率很高。
也就是钱借多了，压力很大。
恰逢当前的经济下行期，财政收入压力很大，但又必须通过基建投入的方式，逆周期调节，拉动经济。
这这样的大背景下，推出REITs，从实体经济层面看，因为REITs本身股性，而非债性的特质，不但解决了地方财政压力，也盘活了这些，的确能产生现金流的资产。
而从金融层面看，目前国内出现了明显的资产荒，银行理财、信托等收益率，都在下跌。
因为资金过剩，而优质资产不够。老南认识不少银行、保险、基金公司的朋友，每天找资产找的头大。
今天某信托，4个亿的项目，60多亿排队来抢。
这样的情况下，大量资金空转，寻找投机空间，及其容易引发通胀。
而通过引导资金，进入基础设施REITs，即支援了国家建设，逆周期调节，也吸纳了大量资金，解决资产荒的问题。
虽然REITs还有税收、配套政策的不足，但的确是一举多得的金融创新。
结
但客观的说，基础设施REITs过于复杂，不适合普通投资者直接切入。尤其试点初期，还是更建议通过产品形式，由专业的机构代为投资。
还记得，老南一个月前，写的《疯狂的可转债，玩死你》不？曾爆炒到420元天价的妖债“泰晶转债”，昨天发布提前赎回公告，今天暴跌47.68%。
所以，只有在能力范围内投资，才叫理财。
搞钱啊 因为富时A50并不是在国内交易所上市的，所以如果用户要开户的话基本都是找经纪商进行开户，另外由于富时中国A50股指期货是杠杆交易的，所以整体上门槛并不高。
富时中国A50期货的开户程是非常简单的，跟在国内开户证券账户基本没什么区别，用户准备好个人资料，比如身份证件，手机号，然后按照经纪商的要求填写个人信息完成风险测试就可以了，等资料审核通过后基就可以进行正常富时中国A50指数的交易了。
最后再提醒一下，由于富时中国A50指数期货是在新加坡上市的，所以如果要交易的话最好是找一个靠谱的经纪商，不然极有可能遇到光看到账户里有数字就是不给你提现的尴尬。
干瘪的嘴的饼干 
聪明的金Sir 场外基金是按交易场所的不同，基金可以分为场内基金和场外基金两种。
场内基金是指像股票一样可以在证券交易所上市交易的证券投资基金。常见的场内基金有封闭式基金、上市型开放式基金 (LOF)、交易型开放式基金 (ETF) 和分级基金等。场内基金有一级市场申购赎回和二级市场交易两种投资方式。
场内基金的二级市场交易方式和股票一样，以市场报价进行竞价交易。比如中概互联ETF的代码是513050。虽然是用股票账户买，但它依然是基金，不是股票。
场内交易的优点是交易费率低，只要0.01%，并且可以实时交易，定投起来很方便。
场内交易的缺点是以“手”为单位交易，1手为100份额。
场外基金是指不在证券交易所上市交易，在银行、 证券公司、第三方理财平台或基金公司直销平台交易的基金。目前，大多数基金都是场外基金。
比如中概互联的场外基金是：易方达中证海外中国互联网50ETF联接（006327）
所谓的ETF联接，意思就是这只基金的目的，就是跟踪中概互联ETF的表现，所以场内和场外的涨跌幅是基本一致的。
场外交易的优点是买入金额没太大限制，100元、150元，200元都能买。
