利润率：地价/房价比改善，融资成本下行，助利润率阶段性见底
我们认为行业利润率已阶段性见底。1）土地端来看，2018 年末至今百城供应 /成交比基本稳定在 1.25 倍左右、供地相对积极;并且疫情间政府鼓励供地、土地财政依赖加重，后续供地增加、溢价率相对低位是大概率事件。2）销售端来看，年初至今一二线城市如上海、杭州等限价边际放松;2017 年以来 t 年地价/t 年房价比平均值稳定在 35-37%;并且 t-1 年地价/t 年房价平均值已从 2019 年的35%左右降至年初至今的31%左右。3）融资端来看，近期主流房企发债与 2018-2019 年同期限债券发行成本对比，平均利率下行162BP，估算融资成本下行将降低主流房企平均财务费用率 0.8pct。因而，上述因素将共同助力行业利润率阶段性见底，甚至部分优质房企或将见底回升。
周转率：销售改善超预期，地方预售政策放松，助周转效率提升
我们认为行业周转率将略有提升。一方面，2020 年 5 月主流 50 家房企单月销售金额同比由 1-4 月的分别-10%、-35%、-14%、+3%进一步大幅改善为+17%，连续三个月快速回升，考虑到50 家主流房企销售同比与全国商品房销售同比较强相关性，预示5月全国销售同比也将继续进一步改善。
另一方面，受益于管理精细化和限价之下制造业属性的加强，房企自身从拿地-开工-预售的周期在不断缩减，同时疫情期间各地政府陆续出台的预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等政策，客观上也加速了周转效率。总体而言，考虑到流动性宽松、 政策稳定、前期需求累积释放、供给的逐步爬坡，我们认为今年 2-3 季度销售仍将保持稳中向好趋势，全年仍将保持较强韧性。
杠杆率：金融去杠杆告一段落，预计房企杠杆率后续或保持平稳
我们认为行业杠杆率将保持平稳。一方面，从宏观环境来看，金融去杠杆政策已经告一段落。2019 年末中央经济工作会议指出，“我国金融体系总体健康、具备化解各类风险的能力”，“保持宏观杠杆率基本稳定”。另一方面，房企杠杆率也已经自 2017-18 年高位下行。2019 年 A 股房企平均净负债率79.4%，同比-12.3pct，目前已经处于相对合理的位置。我们认为后续行业规模稳中略降、集中度提升的格局也将促使主流房企保持相对平稳的杠杆率。综合考虑利润率阶段性见底、周转率略有提升以及杠杆率保持平稳，将综合推动 ROE 逐步改善，而在目前板块低估值、高股息背景下，投资价值将进一步凸显。
估值面：低估值、高股息，恰遇基本面改善下更获长线资本认可
估值方面，房地产板块 PETTM 已低至 8.8 倍，处于历史低位，处于横向板块倒数第二;主流房企20PE 创新低至 4.9 倍、较18H2 估值底折价达 25%。股息率方面，板块股息率 2.98%持续超过 10Y 国债收益率 2.83%，其中我们统计10 家主流房企的平均股息率自 2018 年 7 月以来基本都高于 10Y 国债收益率，2020/6/5 达到 19A5.7%，对应股息国债利差创历史新高。
2019 年底以来保险公司、社保基金、养老保险基金等长期资金持续新进或增持地产股，近期又有平安系作为战投入股招商蛇口（16.71 -1.59%，诊股）;此外，海外长期资本如美国 Capital Group 也开始持续增持优质内房（龙湖、世茂和旭辉）。我们认为，在利率下行周期中，房企低估值、高股息等特色对于长期资金的吸引力进一步提升。
投资建议：三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显，重申“推荐”评级
新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将处于稳中向好趋势，行业基本面也正逐步改善，近期美国 Capital 也接连增持房企，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份（7.94 -1.85%，诊股）、世茂 房地产、金地集团（13.54 -1.88%，诊股）、保利地产（14.63 -2.14%，诊股）、旭辉控股、融创中国、万科 A、中南建设（8.13 -0.73%，诊股）、阳 光城、龙光地产、美的置业，建议关注：荣盛发展（7.94 -1.61%，诊股）、蓝光发展（5.17 -0.77%，诊股）、华夏幸福（22.22 -1.46%，诊股）;
2）物业管理：招商积余（30.66 -0.71%，诊股）、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、 绿城服务、新大正（57.65 -0.52%，诊股），建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康等;3）商业地产：龙湖集团、新城控股（32.47 -1.58%，诊股）、大悦城（5.03 -0.79%，诊股），建议关注：华润置地、宝龙地产等。
搞钱啊 因为富时A50并不是在国内交易所上市的，所以如果用户要开户的话基本都是找经纪商进行开户，另外由于富时中国A50股指期货是杠杆交易的，所以整体上门槛并不高。
富时中国A50期货的开户程是非常简单的，跟在国内开户证券账户基本没什么区别，用户准备好个人资料，比如身份证件，手机号，然后按照经纪商的要求填写个人信息完成风险测试就可以了，等资料审核通过后基就可以进行正常富时中国A50指数的交易了。
最后再提醒一下，由于富时中国A50指数期货是在新加坡上市的，所以如果要交易的话最好是找一个靠谱的经纪商，不然极有可能遇到光看到账户里有数字就是不给你提现的尴尬。
干瘪的嘴的饼干 
聪明的金Sir 场外基金是按交易场所的不同，基金可以分为场内基金和场外基金两种。
场内基金是指像股票一样可以在证券交易所上市交易的证券投资基金。常见的场内基金有封闭式基金、上市型开放式基金 (LOF)、交易型开放式基金 (ETF) 和分级基金等。场内基金有一级市场申购赎回和二级市场交易两种投资方式。
场内基金的二级市场交易方式和股票一样，以市场报价进行竞价交易。比如中概互联ETF的代码是513050。虽然是用股票账户买，但它依然是基金，不是股票。
场内交易的优点是交易费率低，只要0.01%，并且可以实时交易，定投起来很方便。
场内交易的缺点是以“手”为单位交易，1手为100份额。
场外基金是指不在证券交易所上市交易，在银行、 证券公司、第三方理财平台或基金公司直销平台交易的基金。目前，大多数基金都是场外基金。
比如中概互联的场外基金是：易方达中证海外中国互联网50ETF联接（006327）
所谓的ETF联接，意思就是这只基金的目的，就是跟踪中概互联ETF的表现，所以场内和场外的涨跌幅是基本一致的。
场外交易的优点是买入金额没太大限制，100元、150元，200元都能买。
