万科a股票值得长期持有吗？2022万科a股票研报

评级机构：天风证券

万科A（000002）

事件：2022 年 2 月经营情况， 2 月单月实现销售面积 185.2 万平方米，合同销售金额 293.7 亿元。 2022 年 1-2 月累计实现合同销售面积 395.8 万平方米，累计销售金额 649.7 亿元。

单月销售金额同比下降 34.96%， 销售均价同比下滑 3%公司 2022 年 2 月单月销售金额 293.7 亿元，同比去年同期下降 34.96%，；销售面积185.2 万平方米，同比去年同期降低 32.95%； 销售同比降幅较 1 月有所收敛； 销售均价为 15859 元/平方米，去年 2 月单月销售均价为 16350 元/平方米，同比下降3.01%，环比今年 1 月销售均价 16904 元/平方米降低 6.19%， 销售均价同比环比均略下滑。公司 2022 年 1-2 月累计销售金额 649.7 亿元，同比去年 1-2 月降低 44.3%；销售面积 395.8 万平方米，同比去年同期下降 41.35%；1-2 月累计销售均价为 16415元/平方米，较去年 1-2 月累计销售均价 17281 元/平方米同比下降 5.01%，较 1 月销售均价 16904 元/平方米环比略有下降。公司单月销售均价同比下降， 1-2 月累计销售均价略有下降。主要受到去年上半年高基数、目前市场整体较为冷淡的影响。

补货集中在二线城市，拿地力度较上月提升明显

公司 2022 年 2 月新增 3 个地块，新增项目总占地面积为 41.1 万平方米，新增计容建面 101.3 万平方米， 万科所占权益建面为 85.2 万方， 其中华东、西北区域的新增建面占比分别为 19.13%、 80.87%，西北区域占比较高； 万科所占权益新增计容建面的二线城市：三线及以下城市比例为 77.82%： 22.18%； 2 月权益地价为 54.67 亿元，权益规划建面 85.2 万平方米， 相应的权益比例为 84.11%， 较上月的 78%的权益比例有所提升，主要 2 月高权益比例拿地增多有关。 2 月公司拿地力度为 26.7%，与上月 10.8%相比提升明显，去年 2 月拿地力度为 23.8%，今年较去年同期拿地力度上升 2.9pct，拿地力度整体较去年略有上升。 2 月新增项目楼面价为 7749 元/平方米，较上月 12863 元/平方米下降 40%，较去年同期 9871 元/平方米下降，主要与今年 2 月拿地在西北地区较集中有关。 2 月的地售比为 48.86%， 1-2 月地售比为41.77%， 与去年前 2 月的 44.95%和今年 1 月的 40.37%相比，较为稳定。

近期发行 AAA 级信用债，偿债能力和风险把控能力良好

近期万科企业发行信用债，预计募集金额不超过 80 亿元，其中第一期发行规模不超过 19.9 亿元，包括 3 年期、 5 年期两个品种，票面利率分别为 3.14%、 3.64%，债项/主体评级维持在 AAA 级别，表明公司良好的偿债能力和风险把控能力。

投资建议： 由于去年基数较高， 公司销售下降明显，但是公司维持较高的权益比例、集中在高能级城市补货、拿地力度环比提升较多。考虑到行业整体毛利率下滑趋势、行业冷淡， 我们将公司 21-23 年归母净利润由 440.90、 472.08、 516.29 亿元下调至 329.22、 348.82、 368.24 亿元，对应 EPS 由 3.79、 4.06、 4.44 元/股下调至 2.83、3.00、 3.17 元/股，对应 PE 为 6.61X、 6.24X、 5.91X，维持“买入”评级。

风险提示： 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动