万科A(000002)11月销售数据点评

投资建议：公司 11 月销售表现环比走强，整体表现量价齐涨，1-11 月累计销售金额已完成上年全年的 95.5%，完成率较高。今年下半年以来累计拿地力度持续提升，累计楼面价/销售均价相对稳定。我们预计公司 20-22 年归母净利润分别为 429.8、476.8、528.7 亿元，对应 EPS 为 3.70、4.10 和 4.55 元，对应 PE 为 8.35、7.53 和 6.79，维持“买入”评级。

事件：公司公告 11 月经营简况，11 月公司实现合同销售金额 575.4 亿元，YOY+5.50%，实现合同销售面积 394.4 万方，YOY+8.20%；1-11 月累计合同销售金额 6026.1 亿元，YOY+5.07%，累计合同销售面积 4025.3 万方，YOY+8.87%。

单月销售金额环比走强

11 月公司实现合同销售金额 575.4 亿元，YOY+ 5.50%，环比+10.00%；实现合同销售面积 394.4 万方，YOY+8.20%，环比+7.76%；对应合同销售均价 14589 元/平米，YOY-2.50%，环比上月提升 297 元/平米。1-11 月累计合同销售金额 6026.1 亿元，YOY+5.07%，较上月增速提升 0.05pct；累计合同销售面积 4025.3 万方，YOY+8.87%，较上月增速收缩 0.07pct；对应累计销售均价 14971 元/平米，YOY-3.49%。公司 11 月销售表现环比走强，整体表现量价齐涨，1-11 月累计销售金额已完成上年全年的 95.5%，完成率较高。

单月新增项目以华东二线城市为主，累计权益比例略有提升11 月新增项目 16 个，分别为南京、徐州、南通（+2）、太原（+3）、济南、盐城、鄂州、郑州、佛山（+2）、武汉、洛阳、威海（按项目所在城市土地总价排序），以总地价口径计算，按城市能级划分，二线城市：三线城市：五线城市＝78%：15%：7%；按经济圈划分，长三角：环渤海：中部：珠三角＝46%：24%：24%：7%；按区域划分，华东：华中：华北：

华南＝59%：24%：11%：7%。单月新增项目以华东地区的二线城市为主，城市圈分布上以长三角为主。11 月新增项目占地面积 154.40 万方（环比+86%），新增规划建面 365.8万方（环比+87%），总地价 204.3 亿元（环比+22%）；对应权益建面 252.0 万方（环比+110%），权益地价 139.2 亿元（环比+26%）。1-11 月累计新增项目占地面积 1145.4 万方（YOY-33%），累计规划建面 2441.9 万方（YOY-35%），累计总地价 1539.8 亿元（YOY-30%）；对应累计权益建面 1618.6 万方（YOY-41%），权益地价 1029.0 亿元（YOY-38%）。以建面、地价口径看，单月权益比例分别为 68.9%、68.1%，累计权益比例分别为 66.3%、66.8%，均低于 19 年全年的 72.6%、75.0%。

单月、累计拿地力度均有所提升

11 月单月拿地力度、权益拿地力度分别为 35.5%、24.2%，较 10 月拿地力度分别提升3.4pct、3.0pct。1-11 月累计拿地力度、权益拿地力度分别为 25.6%、17.1%，较 1-10月拿地力度分别提升 1.0pct、0.8pct，今年下半年以来累计拿地力度持续提升。11 月新增楼面价 5584 元/平米，较 10 月收缩 3014 元/平米，楼面价/销售均价为 38.3%，较 10 月收缩 21.9pct，主要由于新增项目的城市布局差异所致。1-11 月累计楼面价 6306 元/平米，累计楼面价/销售均价为 42.1%，略高 19 年全年 39.0%的水平。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动