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国内首单类REITs挂牌交易时隔六年后，“真REITs”试点开启。
在REITs专家看来，此次试点方案落地是发展公募REITs的重要起点，距离大规模推进基础设施REITs仍需时日，其中，持续完善配套制度较为关键。
有业内人士在接受采访时表示，公募REITs试点只是开放了部分领域，目前运营难度比较大。期待监管进一步细化投资方向和投资领域。多家机构预测，未来，不排除中国REITs的资产类别向商业地产领域进行拓展。
中金公司研究部判断，中国REITs的市值将达到万亿元级别，若未来将商业地产也积极纳入，则规模有望突破5万亿元。
业界觊觎REITs税收优惠政策
4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）。
《通知》明确试点将聚焦重点区域、重点行业以及优质项目。重点区域包括优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等。重点行业则结合了“新基建”和“老基建”：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施……城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区等开展试点。
重点区域的潜力有多大？据《粤港澳大湾区不动产市场研究》（2020）报告预计，粤港澳大湾区的不动产规模庞大，假设将其中5%~10%的不动产进行REITs运作，总市值将排名全球第二，仅次于美国。
至于重点行业，光大证券研究所撰文指出，基建REITs发展有利于盘活“老基建”资产，降低宏观杠杆率，从而提高直接融资占比。从微观角度来说，也有利于降低企业杠杆率，实现“轻资产”模式转型。其次，发展新基建类REITs也有利于引导新基建的建设。
与此同时，市场的兴奋点在于，公募REITs落地将为投资人提供更多的产品选项。
对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。
另外，国内公募REITs试点工作安排并未涉及税收优惠政策。光大证券研究所预计由于发展初期REITs试点规模较小，仍可以通过原操作方式来实现相应避税；但未来如若REITs体量成长较快，则可能推动针对REITs的专项税收优惠政策出台。
明确职责边界，强化主体责任
公募REITs落地，除了直接受益的建筑、基建、公用事业、环保等行业，资管机构作为基金管理人也盼望抢到“头啖汤”。
具体而言，中国版公募REITs从基础设施领域入手，初步产品结构为“公募基金+ABS”。
公募基金和专项计划的管理人被限定在同一实控人下，监管机构希望在减少REITs委托代理层级的同时，明确职责边界，强化主体责任。
基金公司层面，作为公募REITs的先行者，2015年，鹏华基金旗下鹏华前海万科REITs成立，是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。此后，鲜有同类产品上市发行。
《通知》落地则点燃了基金公司的布局热情。多方采访了解到，目前，多家大中型基金公司已经开启了相关调研。建信基金有关人士表示，将积极参与基础设施公募REITs试点，为投资者提供更多资产配置工具。“公募REITs具有广阔发展空间，未来有望成为基金公司重要的一类业务。”该人士谈及。
也有部分公司坦言，由于“前期投入较大”或是“此前并无储备项目”，这些公司暂未确定开展REITs业务的具体计划。
整体来看，短期内，开展公募REITs业务的确面临一些困难。一方面，满足条件的优质项目可能数量有限；另一方面，尚未完善的制度建设，以及投资者的接受度也存在不确定性。例如，公募基金开展基建REITs业务的挑战在于，“公募REITs要求基金公司具有管理基础设施项目的能力，这对于基金公司而言有一定的挑战。公募基金公司此前大都是标准化证券投资，现在不仅要投资股权，还要对标的项目进行管理，专业团队、运营管理能力、业务经验等，这些都对公募基金的综合资管能力提出了更高的要求。此外，公募基金此前较少直接投资基础设施相关领域，对于标的项目的寻找和选择能力也仍需进一步提升。” 上述建信基金有关人士指出。
公募基金公司的优势在于投研能力、自律能力、渠道募集能力等方面。
券商资管也摩拳擦掌。虽然《通知》近日才发布，但证券公司对基础设施REITs的提前布局和业务积累由来已久。经过过去几年类REITs、公募基金业务、PPP项目证券化业务的发展，监管机构、包括证券公司在内的市场各方参与主体均已积累了丰富的实践经验。
在该人士看来，基础设施REITs的创新性和独特性进一步强化了券商资管作为管理人，尤其是同时拥有公募基金和专项计划“双管理”牌照的资管机构的主力带头作用。基础设施REITs涵盖了证券公司多个维度的业务，这不仅要求证券公司具备过硬的综合实力，没有明显的业务短板，还强调不同业务条线高效协同的重要性和执行力。近年来，华泰证券聚焦科技赋能下财富管理和机构服务的“双轮驱动”发展战略，充分满足了基础设施REITs发展的战略要求。
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干瘪的嘴的饼干 
聪明的金Sir 场外基金是按交易场所的不同，基金可以分为场内基金和场外基金两种。
场内基金是指像股票一样可以在证券交易所上市交易的证券投资基金。常见的场内基金有封闭式基金、上市型开放式基金 (LOF)、交易型开放式基金 (ETF) 和分级基金等。场内基金有一级市场申购赎回和二级市场交易两种投资方式。
场内基金的二级市场交易方式和股票一样，以市场报价进行竞价交易。比如中概互联ETF的代码是513050。虽然是用股票账户买，但它依然是基金，不是股票。
场内交易的优点是交易费率低，只要0.01%，并且可以实时交易，定投起来很方便。
场内交易的缺点是以“手”为单位交易，1手为100份额。
场外基金是指不在证券交易所上市交易，在银行、 证券公司、第三方理财平台或基金公司直销平台交易的基金。目前，大多数基金都是场外基金。
比如中概互联的场外基金是：易方达中证海外中国互联网50ETF联接（006327）
所谓的ETF联接，意思就是这只基金的目的，就是跟踪中概互联ETF的表现，所以场内和场外的涨跌幅是基本一致的。
场外交易的优点是买入金额没太大限制，100元、150元，200元都能买。
