房贷利率转换到了最后窗口期！日前，多家银行发布公告称，将于2020年8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

那么问题来了，究竟选固定还是浮动？利率长期将会怎么走？

存量房贷马上将调整为LPR定价

工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等多家银行日前发布通知称，自8月25日起，将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的商业性个人住房贷款转换为参考LPR的浮动利率。

不同银行采取的方式和时间略有差异，有不清楚的地方可咨询贷款的对应银行。

此前央行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，定价基准只能转换一次。贷款人可以选择转换成固定利率或者转换为锚定LPR定价。

这意味着，8月末之前还没有转换房贷利率的贷款人，将被默认转为锚定LPR定价的模式。如果对默认批量转换有异议，在2020年12月31日之前，可以进行协商处理。

值得注意的是，公积金个人住房贷款利率不需转换;已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款，转换与否对该笔贷款还本付息无影响，可选择不转换。固定利率或LPR如何影响房贷

如果选择固定利率，若此前房贷利率是5.39%，转换后依旧是5.39%，未来在贷款还清之前都保持不变，不受利率升降影响。

如果参考LPR，则您的房贷利率会跟随LPR浮动，但此次转换成LPR并不会影响您下一个重定价周期前的房贷利率。这与央行规定的参考定价方式有关。

如果您的房贷参考LPR定价，那么银行将先根据您当前的房贷利率确定一个“点差”（点差=转换前的房贷利率-相应期限LPR）。比如，您转换前的房贷利率是5.39%，按央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR（4.8%），由此确定您的点差为59个基点（5.39%-4.8%）。

点差在合同剩余期限内固定不变。您之后的房贷利率就由“重定价日的相应期限LPR+点差”形成。转换为LPR时可以重新约定重定价周期，商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年，也就是说一年内房贷利率不会发生变化。多家银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期来调整。

假如您的重定价日为1月1日，那么2020年由于锚定2019年12月LPR，您的房贷利率不会发生变化。而2021年转换后的房贷利率=2020年12月的LPR（假设为4.60%）+0.59%=5.19%，较2020年将下降20个基点。

简单来说，就是重定价日的LPR比上次变化了多少，您的房贷利率就会调整多少。

转不转？听听专家怎么说

根据上面的算法，是否转换为LPR都取决于您如何看待未来LPR走势。

如果您认为LPR会涨，那么固定利率肯定更合适;如果您认为LPR会跌，那么选择锚定LPR更合适。

光大证券固定收益首席分析师张旭认为，将商业性个人住房贷款转换为LPR浮动利率贷款更有利于节约利息成本。

从短期来看，当前5年以上期限LPR已较2019年12月的低了15个基点，此时将其转换为LPR贷款，那么在下一个重定价周期开始时（如明年的1月1日），借款人便可以“稳妥”享受15个基点的利率下降。

从中长期看来，随着潜在经济增速的降低，LPR的中长期均值较有可能低于2019年12月的水平。而且，当前的LPR明显低，即便未来利率上升，但由于本金已经减少，对利息支出的影响也相对有限。也就是说，即使整个还款周期利率的均值小幅高于4.8%，转换成LPR浮动利率仍是划算的。

退一步讲，假如未来出现LPR大幅提高的情况，借款人亦可以通过提前还款的方式缓解利率风险。

广发证券分析师周君芝解释，从中长期来看，利率长期缓步下行。从长周期维度看，选择根据LPR浮动大概率会优于固定利率。短期来看，5年期以上LPR的利率弹性取决于房地产调控的思路。随着房地产调控逐渐从侧重需求端转变为侧重供给端，地产周期波动幅度大概率趋于收敛。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华称，从当前各方面意见看，在还款期限内，LPR大概率是一个下降趋势。房贷利率转挂LPR后，还款负担可能会减轻，一般来说，该政策对还贷者有利。但是，资本市场变幻莫测，利率长期下行只是根据过去及他国经验的一般性推测，并非固定路径。利率突然持续上升的可能性虽然小，但也是存在的。

18日，一周前狂吐涨幅的伦敦现货黄金，再度站上2000美元/盎司关口。截至发稿，报2002.60美元/盎司，涨0.89%。

近一个月来，黄金价格涨势如虹，一路飙升。8月4日，现货黄金大涨逾2%，一举站上2000美元/盎司大关，当日收于2017.50美元/盎司，盘中最高触及2020元附近。此后，现货黄金两日连涨，续创新高，在8月7日盘中触及历史高位2075.14美元/盎司。

另一方面，期货黄金价格也在同步上涨。8月7日，COMEX 12月黄金期货价格一度上探至2089美元/盎司附近。

不过，疯狂上涨后，无论现货黄金还是期货黄金，都上演了回吐涨幅的行情。就在盘中创历史新高当日，现货黄金、期货黄金价格双双回落，均下跌超过1%。8月11日，现货黄金更是砸出6.07%的巨大跌幅，单日跌超110美元，顺势跌破2000美元/盎司关口，报1911.40美元/盎司。

业内人士分析，黄金前期过快上涨引发的抛压加大，加上美元指数反弹、最大黄金ETF抛售等，成为金价技术性回调的主要原因。但全球央行流动性宽松、地缘政治的不确定性等仍是中长期金价支撑因素。

金砖汇通首席策略师赵相宾指出，全球最大黄金基金在减持，是比较大的利空因素。赵相宾同时表示，短线看黄金存在调整需求，可能回落，但中长线趋势还是向上。年内可能到2200美元/盎司，未来两到三年可能到3000美元/盎司。

目前来看，仅过去数个交易日，现货黄金就又回到2000美元/盎司，截至发稿报2002.60美元/盎司，涨0.89%。另一方面，北京时间18日凌晨，COMEX 12月黄金期货结算价上涨48.9美元，收于每盎司1998.7美元，涨幅为2.51%；现报2007美元/盎司，涨0.42%。展望后市，万联证券表示，未来黄金价格仍有上行空间。首先，各国央行仍保持货币宽松，欧盟各国领导人就总额高达7500亿欧元的“复苏基金”以及未来7年的欧盟预算案达成协议；美国正在商讨第四轮经济救助计划，规模约达1万亿美元。其次，市场避险情绪可能继续升温。第三，美国经济复苏前景并不明朗，货币政策宽松下美元仍存贬值预期。

青海92号汽油今日油价报价是多少？为您提供今日青海92号汽油油价查询：

2020年上半年，蛋鸡产能严重过剩，鸡蛋价格低迷。近两个月去产能趋势显现，鸡蛋价格回升。农业农村部对12个鸡蛋主产省监测数据表明今年上半年产能过剩，去产能形势已拉开序幕。

据监测，鸡蛋价格走势2020年1-6月份累计鸡蛋产量同比上升4.9%，产能过剩与疫情导致的消费需求减少是上半年蛋价下降的主要原因。分析显示，5、6月份加速了去产能速度，上半年蛋价过低使得部分中小养殖户难以为继。中秋节临近、鸡蛋产量下降以及下半年消费需求增加是7月份以来蛋价回升的主要原因。

上半年蛋价走低消费需求减少

“从今年春节开始，到6月份基本上都是在亏损状态。”山东省聊城市东昌府区华凤养殖专业合作社负责人耿丙涛介绍，上半年他的养殖场的日子并不好过，前两年蛋价持续高位运行，所以蛋鸡的养殖量一直不小。这也是今年上半年蛋价低迷的原因之一。耿丙涛的养殖场属于中等规模，主要以卖给贸易商等大流通为主要销售模式，在养殖场亏损的情况下，他只得把一部分鸡蛋放在冷库暂存。

农业农村部监测数据显示，2020年1-6月份 “在产蛋鸡”平均存栏同比增加5.4%;后备鸡平均存栏同比减少1.0%、累计新增雏鸡同比下降1.6%。1-6月份平均每只鸡亏损1.48元，比去年同期减少11.69元。平均饲料成本同比增加1.4%。

“去年是有史以来蛋价最高的，所以上半年价格下降的话就可能会特别明显，进入7月以来有所回升了。”湖北晨科农牧集团股份有限公司负责人戴小方说。山东卓创数据显示，2019年全年鸡苗销量同比上升17.86%，带动2019年7月至2020年4月份在产蛋鸡存栏环比持续增加，2020年4月末，在产蛋鸡存栏达近十年最高水平。

北京华都峪口禽业监测数据表明，2019年度全国商品代雏鸡补栏数量达到13.28亿只，为近八年的最高水平，同比2018年度的10.56亿只，增幅达到25.76%。导致2020年上半年的各月平均在产蛋鸡存栏达到12.07亿只，比2019年同期的9.73亿只，增幅达到24.05%。今年6月份全国在产蛋鸡存栏12.49亿只，为年内高峰，同比2019年6月份的9.91亿只，增幅为26.03%。今年上半年在产蛋鸡存栏突破历史高位，鲜蛋产能严重过剩，是导致上半年蛋价下降和亏损加剧的主要原因。

戴小方的养殖场比较大，有140万只蛋鸡，他告诉笔者：“上半年消费需求小了，比如说很多加工工厂都没有以前那么大的需求量，加上疫情原因有一段时间市场上不准活禽交易，很多淘汰鸡都卖不出去。”北京华都峪口禽业监测数据显示，今年上半年全国商品代雏鸡补栏数量为5.71亿只，比2019年同期的6.76亿只，降幅为15.53%，预示后期的在产蛋鸡存栏水平会有所下降。

“疫情期间交通受到限制，很多鸡蛋都运不出去，不流通了消费能力也就下降了，导致鸡蛋产能有些过剩。”湖北省家禽业协会会长杨砚说：“这大半年来，养殖户们心里估计像坐过山车似的。”

消费需求增加下半年蛋价趋于稳定

自5月份开始，养殖户已开始调整产能，淘鸡速度加快。山东卓创资讯公司监测统计数据显示，5月份在产蛋鸡存栏环比下降 0.98%， 同比上升12.07%。中国农业大学预警团队（中国农业大学教授、农业农村部畜牧业监测预警蛋鸡产业监测预警首席专家）徐桂云教授在接受采访时说：“5、6月份是去产能加速期，由于上半年蛋价过低，导致很多养殖户资金链难以为继，开始提前淘汰产蛋鸡，淘汰鸡日龄已由2019年6月份的505天调整到本年度6月份的472天”。

6月份全国在产蛋鸡存栏量将继续下降，为13.16亿只，环比下降2.98%，同比涨幅9.04%;淘汰鸡出栏数量较大，产蛋鸡存栏量环比下滑。但北京华都峪口禽业监测数据表明，由于2019年补栏数量过多，产能去化过程相对缓慢，2020年下半年各月平均的在产蛋鸡存栏依然处于历史高位。

“7、8月份价格涨上来了，主要是疫情有所好转后，活禽市场开放了，加上国外冷鲜不怎么进口了，还有就是天热了产蛋量也会有所下降。”戴小方在接受采访时说。

下半年随着消费逐渐恢复，中秋节的临近，鸡蛋价格将快速回升。农业农村部监测数据显示，2020年6月份后备鸡存栏环比下降3.9%，同比下降15.1%;6月份淘鸡量迅速增加，预计2020年9月份开始产能降幅较大。

北京蛋品加工销售协会秘书长王忠强在接受采访时提到，养殖户可以通过期货等方式给鸡蛋的价格上一个保险。戴小方就是这样度过艰难期的：“应对波动我主要是在价格不太好的时候少养一点，然后通过期货的方式给自己一个价格保险。”

另外，经过笔者走访发现，品牌蛋在本次价格或受影响较小。就具体情况而言，每个品牌的操作模式不一样受到的影响也不一样。跟超市等有长期合作协议的大品牌受到的影响会更小，而自产自销的品牌鸡蛋受到的影响会更大，还有一种情况是收购鸡蛋后贴牌的品牌鸡蛋，这种情况成本较高，受到的影响也会不小。

徐桂云教授在谈到本次蛋价波动后期走势预判及建议时说：“预计第四季度产能减少，消费增加，价格提升，建议养殖户坚持养好现有存栏鸡，按正常周转补栏即可。”

以下是为您提供的今日广东92号汽油油价查询：

为您提供2020年08月18日海南95号汽油油价查询：

“中人”是指在2014年10月1日之前已经参加工作，《国务院关于机关事业单位工作人员养老保险制度改革的决定》实施之后才退休的机关事业人员。截止至2020年6月，还未有福建中人养老金最新消息。那么中人养老金是怎么计算的呢？根据福建省人民政府印发的《贯彻落实〈国务院关于机关事业单位工作人员养老保险制度改革的决定〉实施办法》，其中改革基本养老金计发办法中规定了“新人”、“中人”、“老人”待遇计发办法。“中人”待遇计发办法如下：

“中人”待遇计发办法。“中人”指本办法实施前参加工作、实施后退休且按照本办法参保的机关事业单位编制内工作人员。“中人”缴费年限（含视同缴费年限，下同）累计满15年，退休后在发给基础养老金和个人账户养老金的基础上，再依据视同缴费年限长短发给过渡性养老金。具体计算方法如下：

基本养老金=基础养老金+个人账户养老金+过渡性养老金

1.基础养老金。计算公式与“新人”基础养老金计算公式相同。其中本人平均缴费工资指数为视同缴费指数与实际缴费指数的平均值，即：

本人平均缴费工资指数=（视同缴费指数×视同缴费年限+实际平均缴费指数×实际缴费年限）&pide;缴费年限;

视同缴费指数由基准视同缴费指数和调节系数两个因素决定。按照参保人员退休时的职务职级（技术职称）确定基准视同缴费指数，再乘以其所在地区对应的调节系数即为最终的视同缴费指数。基准视同缴费指数和各地的调节系数由省人社厅、省财政厅另行规定。

2.个人账户养老金。计算公式与“新人”个人账户养老金计算公式相同。

3.过渡性养老金。按照参保人员视同缴费年限长短发给过渡性养老金，过渡系数为1.3%。计算公式为：

过渡性养老金=参保人员退休时本省上年度在岗职工月平均工资×本人视同缴费指数×本人视同缴费年限×1.3%过渡系数。

4.保低限高。对本办法实施前参加工作、改革后退休的“中人”设立10年过渡期，过渡期内退休的人员，其养老金实行新老待遇计发办法对比，保低限高。即：新办法（含职业年金待遇）计发待遇低于老办法待遇标准的，按老办法待遇标准发放，保持待遇不降低;高于老办法待遇标准的，超出的部分，第一年（2014年10月1日至2015年12月31日）退休的人员发放超出部分的10%，第二年（2016年1月1日至2016年12月31日）退休的人员发放超出部分的20%，依此类推，到过渡期末年（2024年1月1日至2024年9月30日）发放超出部分的100%。过渡期结束后退休的人员执行新办法。新、老办法计算公式分别为：

新办法待遇月计发标准=基础养老金+个人账户养老金+过渡性养老金+职业年金;

老办法待遇月计发标准=

其中：A为2014年9月工作人员本人的基本工资标准;B为2014年9月工作人员本人的职务职级（技术职称）等对应的退休补贴标准;C为按照国办发〔2015〕3号文件规定相应增加的退休费标准;M为工作人员退休时工作年限对应的老办法计发比例;Gn-1为参考第n-1年在岗职工工资增长等因素确定的工资增长率，n∈〔2015，N〕，且G2014=0;N为过渡期内退休人员的退休年度，N∈〔2015，2024〕，2014年10月1日至2014年12月31日期间退休的，其退休年度视同为2015年。

为您提供今日广东89号汽油油价查询：

今日贵州92号汽油价格多少？为您提供2020年08月18日贵州92号汽油油价查询：

以下是为您提供的今日甘肃89号汽油油价查询：

为您提供2020年08月18日海南92号汽油油价查询：

2020年08月18日混改股价格是多少？为您提混改股行情一览：

数据仅供参考，交易时请以成交价为准。

为您提供舟山自贸区股有哪些？舟山自贸区股今日股价查询：

本站价格均为参考价格，不具备市场交易依据。

2020年08月18日黑龙江佳木斯猪价多少？为您提供黑龙江佳木斯今日猪价行情：

本站价格均为参考价格，不具备市场交易依据。