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100人民币=120.58港币

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2021年5月17日，沪深交易所发布公告称，首批9只基础设施公募REITs项目正式获得证监会批复。5月24日起，该批产品将正式开启询价，距离发行再进一步。

若按照9只公募REITs询价区间下限计算，首批公募基础设施证券投资基金(REITs)预计合计融资近300亿元。其底层资产包含收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等多种资产。

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方战略配售部分在整体份额20%之内的，持有期不得少于60个月;超过20%得部分持有期不得少于36个月;其余战略配售方持有期间不得少于12个月。

根据其基金募集说明书，首批公募REITs 2021年现金分派率预计在4.10%~12.35%之间。其中不动产REITs(仓储类REITs、园区类REITs)的现金分派率相对较低，其2021年现金分派率在4.10%~4.74%之间。

首批公募基金REITS正式获批

5月17日，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复。这些基金包括：华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、首创水务REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、普洛斯仓储物流REIT、盐田港仓储物流REIT、广交投广河高速公路REIT、招商蛇口产业园REIT、首钢生物质REIT。

REITs基金本身的风险收益水平是介于股票基金和债券基金之间的，也就意味着公募REITs的预期收益并不算非常的高，这跟大家的想象还是有一定的差距的。

大家想看看在过去的这些年，我们是不是也经常听到说有很多高速公路说每年都在亏钱的?因此呢大家就切记一点，公募REITs的最大风险是在于项目本身的风险，也就是这个项目到底能不能赚到钱，到底经营效果怎么样。

因此我们去投资公募REITs的时候，你更重要的是要去看这个公募REITs直接投资的实体基础设施项目是不是你所看好的项目。只有你自己认为这个项目是好的，是有前景的。那么你选择去投资，这才是正确的。

首批公募REITs绝大多数的份额都已经被战略投资者和机构给认购了，因为机构需要的就是这种长期稳定的收入预期。因此机构对于公募REITs会比较的喜欢。

公募REITs不是平时散户所喜欢的会暴涨的产品，而是风险收益相对比较适中的产品。

首批9只公募REITs基金发行认购金额及手续费：

公募REITs代码	公募REITs简称	发行时间	场内认购门槛	场外认购门槛
M>=1000万	每笔1000元
508001	沪杭甬杭徽REIT	5月31日至 6月2日	1000元	1000元
					M>=500万	每笔1000元
508027	东吴苏园产业REIT	5月31日至 6月2日	1000元	1000元
					100万<=M<300万	0.40%
					300万<=M<500万	0.20%
					M>=500万	每笔1000元
508056	普洛斯仓储REIT	5月31日至 6月2日	1000元	1000元
					100万<=M<300万	0.40%
					300万<=M<500万	0.20%
					M>=500万	每笔1000元
180301	红土创新盐田港REIT	5月31日至 6月1日	1000元	1000元
					100万<=M<300万	0.40%
					300万<=M<500万	0.20%
					M>=500万	每笔1000元
180801	首钢绿能REIT	5月31日至 6月1日	1000元	1000元
					100万<=M<300万	0.40%
					300万<=M<500万	0.20%
					M>=500万	每笔1000元
508006	富国首创水务封闭式REIT	5月31日至 6月2日	1000元	1000元
					100万<=M<300万	0.40%
					300万<=M<500万	0.20%
					M>=500万	每笔1000元
180201	广州广河	5月31日至 6月1日	1000元	1000元
					100万<=M<300万	0.40%
					300万<=M<500万	0.20%
					M>=500万	每笔1000元
180101	博时蛇口产园REITs	5月31日至 6月1日	1000元	1000元
					M>=500万	每笔1000元

公募REITs是什么样?

首先，公募REITs并不是大家通俗所理解的房地产基金，也就意味着绝对不是募集的资金之后让大家去炒房的。

公募REITs目前是不允许投资商业地产跟住宅项目的，所以也就意味着是跟炒房没有任何关系的。

目前公募REITs的投向都是基础设施，基本上都是各个重点区域的产业园区以及高速公路等基础设施项目。

第二点就是REITs的中文名称是叫做“不动产投资信托基金”，它其实是不动产证券化的一个重要的手段，也是属于一种信托的基金。

公募REITs募集了投资者的资金之后，交给专门的机构来进行不动产的投资运营管理，它真的是用来投资于实体的，是用来投资于特定的物业跟基础设施项目的。

所以每一支REITs获得的收益都是这个不动产项目本身所产生的收益，比如产业园区的租金收入或高速公路的运营收入等等。

所以大家就记得一点，REITs基金要赚钱，其本质上面是这个基金所投资的这一个项目要赚钱。每个REITs基金赚到的利润至少90%要通过基金分红分给基金的持有人。

所以这就是REITs基金和普通基金本质上的不同——基金不是投证券，是真正的投到了这个实体项目。

我国的公募REITs有这样的几个非常明显的特征。

首先第一点，它是要取得项目完全的所有权或者是经营权利。也就意味着REITs基金会成为这个项目的主人。

另外公募REITs的目的是为了获得这个实体项目的运营收入，而不是获得这个项目在市场上面的交易收入——就好像买房子一样，REITs基金是为了获得房子的租金收入，而不是为了获得房价上涨的收入。

所以REITs基金本身是为了把这个房子的运营做的更有效率，让出租率更高，到最后能够获得更高水平的租金收入，再把这个租金收入至少90%分给REITs基金的持有人。而不是为了把这个房价炒得更高，有一天再把这个房子卖掉来获取价差收入——这不是REITs所追求的目标。

第三个就是所有的REITs基金都是封闭运作，而且上市交易的。

所以如果您真的对于公募REITs有兴趣的话，想要进行认购，目前是可以通过券商证券账户进行认购，也可以通过少部分银行进行场外份额的认购——但是要提醒一下大家，场外份额是封闭的，大部分公募REITs封闭期限都是在50年以上，所以如果大家到时候想要交易卖出手中的公募REITs份额，你必须拥有证券账户，也就意味着你至少要有一个股票账户才能够去参与公募REITs的后续的买卖交易。

今天首批公募REITs的询价结果和面对公众的发售日期以及认购价格已经确认了。

公募REITs值得买吗?收益会高吗?

REITs基金本身的风险收益水平是介于股票基金和债券基金之间的，也就意味着公募REITs的预期收益并不算非常的高，这跟大家的想象还是有一定的差距的。

大家想看看在过去的这些年，我们是不是也经常听到说有很多高速公路说每年都在亏钱的?因此呢大家就切记一点，公募REITs的最大风险是在于项目本身的风险，也就是这个项目到底能不能赚到钱，到底经营效果怎么样。

因此我们去投资公募REITs的时候，你更重要的是要去看这个公募REITs直接投资的实体基础设施项目是不是你所看好的项目。只有你自己认为这个项目是好的，是有前景的。那么你选择去投资，这才是正确的。

首批公募REITs绝大多数的份额都已经被战略投资者和机构给认购了，因为机构需要的就是这种长期稳定的收入预期。因此机构对于公募REITs会比较的喜欢。

公募REITs不是平时散户所喜欢的会暴涨的产品，而是风险收益相对比较适中的产品。

最后要提醒一下大家：因为公募REITs是封闭运作，而且有非常长的封闭期，因此在二级市场应该是会有折价风险的，大家一定不要忽视了这一点!!!

首批公募基金REITS正式获批公募基金REITS认购金额是多少？

5月17日，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复。这些基金包括：华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、首创水务REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、普洛斯仓储物流REIT、盐田港仓储物流REIT、广交投广河高速公路REIT、招商蛇口产业园REIT、首钢生物质REIT。

根据其基金募集说明书，首批公募基础设施证券投资基金(REITs)预计合计融资逾300亿元。首批项目包含收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等多种资产，地域上覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。5月24日起，该批产品将正式开启询价，距离发行上市再进一步。

上交所公布的REITs产品信息显示，根据流程，T日也就是5月31日，为网下基金份额认购日及缴款日、公众基金份额认购日及缴款日;T-8日(5月19日)披露招募说明书、询价公告等文件;T-7日网下路演;T-5日(5月24日)为询价日;T-1日刊登发售公告。照此时间表来看，5月底投资者便可参与REITs基金的认购。

2021年5月17日，沪深交易所发布公告称，首批9只基础设施公募REITs项目正式获得证监会批复。5月24日起，该批产品将正式开启询价，距离发行再进一步。

若按照9只公募REITs询价区间下限计算，首批公募基础设施证券投资基金(REITs)预计合计融资近300亿元。其底层资产包含收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等多种资产。

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方战略配售部分在整体份额20%之内的，持有期不得少于60个月;超过20%得部分持有期不得少于36个月;其余战略配售方持有期间不得少于12个月。

根据其基金募集说明书，首批公募REITs 2021年现金分派率预计在4.10%~12.35%之间。其中不动产REITs(仓储类REITs、园区类REITs)的现金分派率相对较低，其2021年现金分派率在4.10%~4.74%之间。

目前来看，国内首批公募基础设施REITs投资的都是比较优质成熟的基础设施标的，收益回报预期相对比较稳定。

REITs还有两个优势：

一是参与门槛低，最低100元甚至1000元就可以买，而且流动性更强。

基金代码	基金名称	公众投资者场内认购门槛	公众投资者场外认购门槛
508000	华安张江光大园REIT	1000元	1000元
508001	沪杭甬杭徽REIT	1000元	1000元
508006	富国首创水务封闭式REIT	1000元	1000元
508027	东吴苏园产业REIT	1000元	1000元
508056	普洛斯仓储REIT	1000元	1000元
180101	博时蛇口产园REITs	1000元	1000元

第二，它有稳定的分红。

REITs跟我们常买的基金、股票有些不同，它是有强制分红要求的。

投资的项目只要赚钱了，就要分红。

美国REITs的分红率大概在4%左右，新加坡的稍微高一点，约5.8%。

国内的这9只REITs分红率预计在4%-12%左右。

首批公募REITs就要开始发售了。

REITs是什么?

REITs是不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)的缩写，是一种资产证券化产品。

购买股票，我们投资的是公司，购买REITs，我们投资的是不动产。

这个词在国内还很陌生，但是在国外，已经运行几十年了。

这个基金可以投资写字楼、商场、公路、住宅等。

因为REITs购买的不动产是分散的，风险也就分散了，所以相对一般的不动产来说它的风险更低。

这是基金的优势。

从境外市场看，港股和美股的REITs收益还行，历史收益率勉强和标普500打平。

REITs这类产品的收益和风险是介于股票和债券之间的，比较适合保守的投资者。

虽然它的波动没股票大，但是也并不代表毫无风险。

比如由于疫情原因，写字楼里的企业不能正常开工，租金收不回来了，收益一样没法保证。

目前来看，国内首批公募基础设施REITs投资的都是比较优质成熟的基础设施标的，收益回报预期相对比较稳定。

REITs还有两个优势：

一是参与门槛低，最低100元甚至1000元就可以买，而且流动性更强。

基金代码	基金名称	公众投资者场内认购门槛	公众投资者场外认购门槛
508000	华安张江光大园REIT	1000元	1000元
508001	沪杭甬杭徽REIT	1000元	1000元
508006	富国首创水务封闭式REIT	1000元	1000元
508027	东吴苏园产业REIT	1000元	1000元
508056	普洛斯仓储REIT	1000元	1000元
180101	博时蛇口产园REITs	1000元	1000元

第二，它有稳定的分红。

REITs跟我们常买的基金、股票有些不同，它是有强制分红要求的。

投资的项目只要赚钱了，就要分红。

美国REITs的分红率大概在4%左右，新加坡的稍微高一点，约5.8%。

国内的这9只REITs分红率预计在4%-12%左右。

也还可以。

REITs要怎么买?

下周一，公募REITs份额的发行过程类似于注册制下的IPO。

有战略配售、网下发售和网上认购等方式。

认购价格在上面的表里已经列出来了，大家可以看看。

要注意的是，这几只REITs都有封闭期，成立之后不再开放申购和赎回。如果实在是想卖出，可以在二级市场上交易。

但是，二级市场是个什么情况，参与炒作的人多不多，有没有人接盘就不清楚了。

不过从目前询价的情况来看，机构投资者的参与度还是蛮高的，短期来看二级市场的热度应该不会低。

其他注意事项

除此之外，还有几点提醒一下：

1、首先，REITs的发行价格根据网下询价的方式确定，这点跟股票的发行有点类似，而不是像其他公募基金一样按净值发行。

2、上市以后，REITs可能较发行价出现折价，也可能会溢价。

3、这几只REITs都是封闭式产品，封闭期从20年到99年不等，所以想变现的话只能在场内卖出。

4、成立之后，二级市场的流动性还不确定，从境外市场上的数据来看，流动性比股票差。

5、公募REITs不是固收产品，波动较大，上市首日30%涨跌幅，后面10%。

最后，不管是哪种投资，都没有100%安全的，大家还是要多做功课，理性参与。

reits上市好消息 reits什么时候在中国上市?

REITs这类产品的收益和风险是介于股票和债券之间的，比较适合保守的投资者。

2021年5月17日，沪深交易所发布公告称，首批9只基础设施公募REITs项目正式获得证监会批复。5月24日起，该批产品将正式开启询价，距离发行再进一步。

若按照9只公募REITs询价区间下限计算，首批公募基础设施证券投资基金(REITs)预计合计融资近300亿元。其底层资产包含收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等多种资产。

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方战略配售部分在整体份额20%之内的，持有期不得少于60个月;超过20%得部分持有期不得少于36个月;其余战略配售方持有期间不得少于12个月。

根据其基金募集说明书，首批公募REITs 2021年现金分派率预计在4.10%~12.35%之间。其中不动产REITs(仓储类REITs、园区类REITs)的现金分派率相对较低，其2021年现金分派率在4.10%~4.74%之间。

首批公募基金REITS正式获批

5月17日，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复。这些基金包括：华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、首创水务REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、普洛斯仓储物流REIT、盐田港仓储物流REIT、广交投广河高速公路REIT、招商蛇口产业园REIT、首钢生物质REIT。

根据其基金募集说明书，首批公募基础设施证券投资基金(REITs)预计合计融资逾300亿元。首批项目包含收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等多种资产，地域上覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。5月24日起，该批产品将正式开启询价，距离发行上市再进一步。

上交所公布的REITs产品信息显示，根据流程，T日也就是5月31日，为网下基金份额认购日及缴款日、公众基金份额认购日及缴款日;T-8日(5月19日)披露招募说明书、询价公告等文件;T-7日网下路演;T-5日(5月24日)为询价日;T-1日刊登发售公告。照此时间表来看，5月底投资者便可参与REITs基金的认购。

什么是REITs?

REITs(全称：Real Estate Investment Trusts)即不动产投资信托基金，是指在指定交易所公开交易，通过资产证券化的方式将具有可持续性、稳定性收益的不动产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

我国基础设施公募REITs采用“公募基金+ABS”的产品结构，整个产品存续期间封闭运作。基金80%以上资产持有单一基础设施ABS，其余可投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具，以基础设施项目租金、收费等稳定现金流作为基金收益来源，每年收益分配比例不得低于基金可供分配利润的90%。简单来说，REITs可以看作是以优质不动产为锚的股票。

REITs起源于美国，诞生之初是为了满足部分高净值投资者参与商业地产的诉求以及支持跨洲高速公路的投资建设。2000年被引入日本，主要是为提振房地产市场、解决不良债务问题。在国外成熟市场，REITs具备收入稳定、高分红、高流动性等特征，在资本市场中占有重要地位。

网下发售与公众投资者发售部分不设置锁定期

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。其余战略配售方持有期限亦不得低于12个月。除此之外，网下发售与公众投资者发售部分不设置锁定期，可上市交易，也可以通过回购的方式进行融资，因此具备一定的流动性基础。

不动产REITs现金分派率相对较低

根据其募集说明书，首批公募REITs 2021年现金分派率预计在4.10%~12.35%之间。其中不动产REITs(仓储类REITs、园区类REITs)的现金分派率相对较低，2021年现金分派率在4.1%~4.74%之间，明显低于3只特许经营权REITs(6.19%~12.35%)。首钢生物质REITs三个项目中一个项目涉及到特许经营权，其2021年预计现金分派率为9.13%，2022年现金分派率为8.17%。首批REITs中有两只披露了内部收益率，均为6%左右。

从管理费率来看，招商蛇口产业园REITs管理费用相对固定，为净资产*0.15%+可供分配金额*3.5%，其他8只REITs管理费用均由固定费用+浮动费用构成。

公募REITs该如何买?

场内场外都可购买，仔细阅读认购要求

首先来看发售方式。公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与，我们就不赘述了。

对于我们中小投资者来说，购买公募REITs主要有场内和场外两个路径。所谓的场内就是通过交易股票的证券账户进行购买，所以要先到券商进行开户，由于这9只REITs基金分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。

当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。

当权限开通之后，有的券商是在"交易所基金申赎"页面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购，以两家券商的页面为例，举例如下(通过搜索代码跳出来的目前显示为交易页面，到了周一会跳转成认购页面)

如果是场外认购，其实就跟我们平时在各大平台上买基金是一样的，不论第三方平台还是银行，只要平台上有销售，直接就可以认购。

值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，因此如果是通过场外认购的话，到时如果想卖出，还不能直接赎回，只能转到场内进行买卖，而在转换时，有可能碰到折溢价的情况。

大家还要注意的是，如果在场内进行认购，有的产品要求是以份额申请，比如有的要求认购份额为1000份或者其整数倍，有的则是100元或1000元起投，整体情况并不相同。另外，如果到时认购火爆，还可能出现按比例配售的情况。

因此从这个角度来看，大家不一定要在发售的时候认购，等到基金在二级市场上市交易了，你就可以只用证券账户来买卖交易了，没有转换的烦恼。

注意提醒

1、首先，REITs的发行价格根据网下询价的方式确定，这点跟股票的发行有点类似，而不是像其他公募基金一样按净值发行。

2、上市以后，REITs可能较发行价出现折价，也可能会溢价。

3、这几只REITs都是封闭式产品，封闭期从20年到99年不等，所以想变现的话只能在场内卖出。

4、成立之后，二级市场的流动性还不确定，从境外市场上的数据来看，流动性比股票差。

5、公募REITs不是固收产品，波动较大，上市首日30%涨跌幅，后面10%。

不管是哪种投资，都没有100%安全的，大家还是要多做功课，理性参与。

公募REITs该如何买?

场内场外都可购买，仔细阅读认购要求

首先来看发售方式。公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与，我们就不赘述了。

对于我们中小投资者来说，购买公募REITs主要有场内和场外两个路径。所谓的场内就是通过交易股票的证券账户进行购买，所以要先到券商进行开户，由于这9只REITs基金分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。

当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。

当权限开通之后，有的券商是在"交易所基金申赎"页面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购，以两家券商的页面为例，举例如下(通过搜索代码跳出来的目前显示为交易页面，到了周一会跳转成认购页面)

如果是场外认购，其实就跟我们平时在各大平台上买基金是一样的，不论第三方平台还是银行，只要平台上有销售，直接就可以认购。

值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，因此如果是通过场外认购的话，到时如果想卖出，还不能直接赎回，只能转到场内进行买卖，而在转换时，有可能碰到折溢价的情况。

大家还要注意的是，如果在场内进行认购，有的产品要求是以份额申请，比如有的要求认购份额为1000份或者其整数倍，有的则是100元或1000元起投，整体情况并不相同。另外，如果到时认购火爆，还可能出现按比例配售的情况。

因此从这个角度来看，大家不一定要在发售的时候认购，等到基金在二级市场上市交易了，你就可以只用证券账户来买卖交易了，没有转换的烦恼。

注意提醒

1、首先，REITs的发行价格根据网下询价的方式确定，这点跟股票的发行有点类似，而不是像其他公募基金一样按净值发行。

2、上市以后，REITs可能较发行价出现折价，也可能会溢价。

3、这几只REITs都是封闭式产品，封闭期从20年到99年不等，所以想变现的话只能在场内卖出。

4、成立之后，二级市场的流动性还不确定，从境外市场上的数据来看，流动性比股票差。

5、公募REITs不是固收产品，波动较大，上市首日30%涨跌幅，后面10%。

不管是哪种投资，都没有100%安全的，大家还是要多做功课，理性参与。

reits基金是什么意思？

REITs基金是指不动产信托投资基金，是一种投资于不动产的基金，在美国，不动产属于第三大类资产，总量约17万亿美元。REITs大部分资金投资于能够产生稳定现金流的成熟不动产(商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等)，基础设施REITs即以基础设施为底层资产的REITs。

公募基金，下周一开始将有一大新品推出--公募REITs，这也是继货币基金、债券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大投资新品种。

与以往所有公募基金最大的不同在于，公募REITs的投向是各类基础设施，它的收益来源是这些基础设施所产生的租金等收益。一旦你购买了公募REITs，相当于间接成为了这些基础设施的"房东"。

只不过，即使成为这些基础设施的"房东"，也并不是稳赚不赔，就像租房子也存在空房期，这些基础设施同样也可能因为各种经营上的突发因素，导致租金等收益出现起伏，那么自然会影响房东的收益了。

公募REITs：全民可投的新品种

那公募REITs是什么?能不能买?怎么买?今天我们就来回答这三个问题。

对于，首批产品通过层层审批和定价，即将在下周一(5月31日起)面向广大投资者正式发售。

什么是公募REITs?

REITs全称是Real Estate Investment Trusts，翻译为不动产投资信托基金。不动产大家很熟悉了，写字楼、高速公路、产业园区等等这些都是不动产，那么REITs就是通过向投资者发行收益凭证，投向这些不动产之后，再给投资者分配收益的一种投资基金。它发售份额，封闭运作，在二级市场上进行交易。

正如基金分为公募基金和私募基金，REITs也有公募私募之分。而这次发售的公募REITs，就是面向中小投资者、人人皆可投的REITs品种：不需要1个亿，就能参与一栋楼、一条高速公路这样的大项目。

由此可见，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处理(即资产证券化，ABS)之后的不动产。因此，在产品结构上，REITs并不是直接在房地产市场上买下一栋楼、拥有这栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的ABS产品，ABS产品100%持有这栋楼，然后REITs也就持有了这栋楼。

根据目前各家基金公司的产品说明，REITs成立后之后，基金80%以上的资产都将投资于ABS之上，穿透取得基础设施项目完全所有权。因此，REITs的收益也来自于这些不动产管理运作得到的收入，比如租金、费用等等;越稳定、越赚钱的不动产项目肯定会带来更好的回报。

往深了说，REITs其实对宏观经济有很大的意义，可以帮助企业快速回笼资金、盘活资产，提供了新的融资手段。东吴基金表示，传统的融资模式以信贷、债券为主，企业为了能够加快发展，会想方设法提高资产的周转效率，而公募REITs把债务融资变成了权益融资，管理人和运营机构将会以长期运营的思路来提高资产收益，更加有利于长期化的战略。

因此与其他公募基金品种相比，公募REITs可以说是完完全全不一样。与大多数公募产品每天公布净值不同，REITs每半年才公布一次净值，交易价格完全以二级市场价格为准。尤其是REITs将在二级市场上交易，因此还和新股上市之前一样，有询价和认购环节，因此发行面值也不是大家买基金所熟悉的1元，而是定价多少，发行价格就是多少。

深创投不动产基金管理(深圳)有限公司首席执行官孔令艺认为，本质上公募REITs就是资产的一次IPO，只是投资人未来将通过持有REITs基金份额来间接实现持股资产，而且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。

可见，公募REITs的出现既为相关基础设施资产"借基上市"创造了条件，也在投资属性上具备鲜明的权益色彩。

REITs投资风险大吗?

风险收益特征：高于债券基金，低于股票基金

据测算，公募REITs的日常价格波动风险总体可能低于股票型基金，高于债券型基金及货币市场基金;而其投资标的本质上是不动产，考验的是不动产的运营能力和收益水平，实际上和股市、债市是不一样的市场。因此，如果你是真的想要分散投资，隔离股市、债市的风险，那么公募REITs也许可以满足一定的需求。但如果你只是想要追求投资回报上的高收益，那么公募REITs不一定适合你。

公募REITs的收益水平如何?

因为其收益主要来源于条款所规定的强制性分红，目前各家基金公司针对底层资产的成长性已给出分红率预测，沪杭甬杭徽REITs2021年、2022年分红率分别预计达到12%、10.5%，为首批最高;最低的为4.1%和4.16%。

对于投资者来说，挑选公募REITs需综合考虑底层项目、管理人、预测分红率等多方面因素，理论上分红当然越高越好;另外，产业园区项目评估增值率较高，其次为仓储物流、高速公路项目，污染治理等项目相对较低。

在业内人士看来，叠加分红和权益增值预期，或比通过投资银行股赚取股息率的效果更好。据了解，相较此前类REITs主要受保险机构投资，本次REITs的投资方银行理财和券商都很积极。

公募REITs的产品有哪些?

目前来看，首批9只产品已对标五大领域，包括产业园、收费公路、污染治理、仓储物流以及市政建设，其中产业园和收费公路项目居多，各有三例。

未来当REITs基金有兼并或收购资产计划时，可以通过扩募进行"再融资"。"REITs基金可以在现有规模的基础上，新募集资金用于购买符合规定的资产，因此REITs基金的规模是可以持续增长的。"在扩募的同时，REITs基金所投资的底层资产规模也相应扩大。她告诉，企业可通过借助REITs这一资本平台扩张资产管理规模，发挥主动管理优势。

可见，公募基金掘金万亿REITs市场考验投研及项目深度。但必须指出的是，公募REITs项目涉及机构较多，包括公募基金公司、基金子公司(或券商资管)、券商、审计机构、律所、评估机构、托管银行，如何形成机构之间的有机互动是投资落地的关键。

公募REITs虽是新的金融产品，但基金公司与券商、银行合作多年，项目组成员也在其他项目上有过合作历史，彼此间较为熟悉，因此在沟通协作上具备优势。

公募REITs该如何买?

场内场外都可购买，仔细阅读认购要求

首先来看发售方式。公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与，我们就不赘述了。

对于我们中小投资者来说，购买公募REITs主要有场内和场外两个路径。所谓的场内就是通过交易股票的证券账户进行购买，所以要先到券商进行开户，由于这9只REITs基金分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。

当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。

当权限开通之后，有的券商是在"交易所基金申赎"页面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购，以两家券商的页面为例，举例如下(通过搜索代码跳出来的目前显示为交易页面，到了周一会跳转成认购页面)

如果是场外认购，其实就跟我们平时在各大平台上买基金是一样的，不论第三方平台还是银行，只要平台上有销售，直接就可以认购。

值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，因此如果是通过场外认购的话，到时如果想卖出，还不能直接赎回，只能转到场内进行买卖，而在转换时，有可能碰到折溢价的情况。

大家还要注意的是，如果在场内进行认购，有的产品要求是以份额申请，比如有的要求认购份额为1000份或者其整数倍，有的则是100元或1000元起投，整体情况并不相同。另外，如果到时认购火爆，还可能出现按比例配售的情况。

因此从这个角度来看，大家不一定要在发售的时候认购，等到基金在二级市场上市交易了，你就可以只用证券账户来买卖交易了，没有转换的烦恼。

认购费率如何计算?

费率方面，这9只产品的认购费率也不太一样，大多都是分段收取，区别如下：

与以往基金初始发行一份1元起买不同的是，由于9只REITs基金的每份价格都不太一样，有的一份是2.31元，有的一份是13.38元，因此需要准备的最低资金也不同。以广州广河为例，每份基金份额是13.02元，通过场内认购的话，由于至少是1000份起，因此至少要准备13020元，如果是通过场外认购的话，只需1000元即可。

reits基金怎么开户

reits基金开户很容易，投资者只要找到想购买的reits基金，然后就可以去该基金管理人的官网进行购买，或者在官网上面查询该基金的代销机构，去代销机构购买。

目前还没有投资国内市场的reits基金，投资者可以通过QDII基金，投资美国房地产REITs。这种基金门槛比较低，管理费也不高，适合普通投资者进行投资。

1、通过国内QDII基金购买

基金历史年最大回撤都控制在4.5%以内，表现出较好的抗风险能力。与A股不同，今年的REITS基金收益基本都为正，其中广发美国房地产指数今年的回报是5.53%，从14年成立以来至今年化回报率为9.02%，表现尚可。

2、海外ETF基金

如果想投资被动指数的话，可以考虑房地产信托指数ETF基金(代码：VNQ)但这只基金必须有美股账户才可以购买。

3、直接购买REITS

目前美股账户和港股账户都能直接买REITS。

REITs基金是指不动产信托投资基金，是一种投资于不动产的基金，在美国，不动产属于第三大类资产，总量约17万亿美元。REITs大部分资金投资于能够产生稳定现金流的成熟不动产(商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等)，基础设施REITs即以基础设施为底层资产的REITs。

5月30日100瑞典克朗对人民币汇率多少 今日瑞典克朗对人民币汇率查询

100瑞典克朗=76.65人民币

瑞典克朗对人民币汇率 今日

今日最新价：0.7665

今日开盘价：0.7675

昨日收盘价：0.7679

今日最高价：0.7686

今日最低价：0.7663

100瑞典克朗 可兑换 76.65人民币

100SEK = 76.65CNY

汇率最近更新：2021年5月17日 12:58

5月30日瑞典克朗银行汇率牌价

购汇(人民币换瑞典克朗)：去 工商银行 最划算，最低 76.91 人民币 就可兑换 100 瑞典克朗

结汇(瑞典克朗换人民币)：去 建设银行 最划算，100 瑞典克朗 最多可兑换 74.24 人民币

银行	中间价	钞买价	汇买价	钞卖价
中国银行	77.11000	74.00000	76.35000	77.33000
农业银行	73.92000	76.37300
交通银行	73.97000	76.43000
建设银行	76.69000	74.24000	76.42000
招商银行
光大银行	73.92180	76.37570
浦发银行	76.68000	74.22000	76.41000
兴业银行	74.00000	76.37000
中信银行	76.66000	74.13000	76.32000

5月30日100泰铢对人民币汇率多少 今日泰铢对人民币汇率查询

100泰铢=20.41人民币

泰铢对人民币汇率 今日

今日最新价：0.2041

今日开盘价：0.2047

昨日收盘价：0.2047

今日最高价：0.2048

今日最低价：0.2041

100泰铢 可兑换 20.41人民币

100THB = 20.41CNY

汇率最近更新：2021年5月17日 12:58

今日泰铢银行汇率牌价

购汇(人民币换泰铢)：去 农业银行 最划算，最低 20.446 人民币 就可兑换 100 泰铢

结汇(泰铢换人民币)：去 浦发银行 最划算，100 泰铢 最多可兑换 19.71 人民币

银行	中间价	钞买价	汇买价	钞卖价
中国银行	20.41000	19.67000	20.30000	21.11000
农业银行	19.63200	20.28300
交通银行	19.65000	20.30000
建设银行
招商银行
光大银行	19.63260	20.28430
浦发银行	20.37000	19.71000	20.28000

5月30日新加坡元对人民币汇率多少 今日新加坡元对人民币汇率查询

100新加坡元=482.04人民币

新加坡元对人民币汇率 今日

今日最新价：4.8204

今日开盘价：4.8301

昨日收盘价：4.8299

今日最高价：4.8323

今日最低价：4.8198

100新加坡元 可兑换 482.04人民币

100SGD = 482.04CNY

汇率最近更新：2021年5月17日 12:58

新加坡元银行汇率牌价

购汇(人民币换新加坡元)：去 中国银行 最划算，最低 483.01 人民币 就可兑换 100 新加坡元

结汇(新加坡元换人民币)：去 中信银行 最划算，100 新加坡元 最多可兑换 468.55 人民币

银行	中间价	钞买价	汇买价	钞卖价
中国银行	481.89000	464.84000	479.65000	485.42000
农业银行	-	464.08900	479.73500	-
交通银行	-	464.07000	479.72000
建设银行	481.51000	466.10000	479.82000
招商银行	-	464.39000	479.55000
光大银行	-	464.11920	479.52570
浦发银行	481.46000	466.05000	479.77000	-
兴业银行	-	464.58000	479.50000
中信银行	481.46000	468.55000	479.70000

5月30日南非兰特对人民币汇率多少 今日南非兰特对人民币汇率查询

100南非兰特=45.461人民币

南非兰特对人民币汇率 今日

今日最新价：0.4546

今日开盘价：0.4553

昨日收盘价：0.4553

今日最高价：0.4556

今日最低价：0.4545

100南非兰特 可兑换 45.461人民币

100ZAR = 45.461CNY

汇率最近更新：2021年5月17日 13:03

今日南非兰特银行汇率牌价

购汇(人民币换南非兰特)：去 工商银行 最划算，最低 46.37 人民币 就可兑换 100 南非兰特

结汇(南非兰特换人民币)：去 工商银行 最划算，100 南非兰特 最多可兑换 43.82 人民币

银行	中间价	钞买价	汇买价	钞卖价
中国银行	46.38000	42.61000	46.15000	50.09000

5月30日台币对人民币汇率多少 今日台币对人民币汇率查询

今日人民币对台币汇率是：4.599

台币对人民币汇率是：0.217

100台币=22.87人民币

人民币	1
汇率	4.599
台币	4.599
买入价	4.599
卖出价	4.599
更新时间	2021年05月30日 11:55

台币对人民币汇率 今日

今日最新价：0.2287

今日开盘价：0.2293

昨日收盘价：0.2293

今日最高价：0.2297

今日最低价：0.2283

100台币 可兑换 22.87人民币

100TWD = 22.87CNY

汇率最近更新：2021年5月17日 13:03

今日台币银行汇率牌价

购汇(人民币换台币)：去 工商银行 最划算，最低 23.2 人民币 就可兑换 100 台币

结汇(台币换人民币)：去 中国银行 最划算，100 台币 最多可兑换 22.17 人民币

银行	中间价	钞买价	汇买价	钞卖价
中国银行	22.99000	22.17000	24.02000
农业银行
交通银行	22.08000	23.90000
建设银行
招商银行
光大银行
浦发银行	22.98000	22.17000	22.88000

5月30日澳门元对人民币汇率多少 今日澳门元对人民币汇率查询

今日人民币对澳门币汇率是：1.19791

澳门币对人民币汇率是：0.835

100澳门元=80.458人民币

人民币	1
汇率	1.19791
澳门币	1.19791
买入价	1.19791
卖出价	1.19791
更新时间	2021年05月30日 11:52

澳门元对人民币汇率 今日

今日最新价：0.8046

今日开盘价：0.8052

昨日收盘价：0.8046

今日最高价：0.8054

今日最低价：0.8045

100澳门元 可兑换 80.458人民币

100MOP = 80.458CNY

汇率最近更新：2021年5月17日 13:03

5月30日澳门元银行汇率牌价

购汇(人民币换澳门元)：去 农业银行 最划算，最低 79.6 人民币 就可兑换 100 澳门元

结汇(澳门元换人民币)：去 工商银行 最划算，100 澳门元 最多可兑换 78.87 人民币

银行	中间价	钞买价	汇买价	钞卖价
中国银行	79.87000	76.92000	79.59000	82.57000
农业银行	76.73400
交通银行	78.87000	79.51000
建设银行
招商银行
光大银行	78.74980	79.38620
浦发银行	79.61000	78.33000	79.27000
兴业银行
中信银行	79.58000	78.62000	79.31000

5月30日韩元对人民币汇率多少 今日韩元对人民币汇率查询

今日人民币对韩元汇率是：172.378

韩元对人民币汇率是：0.006

100韩元=0.5668人民币

人民币	1
汇率	172.378
韩元	172.378
买入价	172.378
卖出价	172.378
更新时间	2021年05月30日 11:47

韩元对人民币汇率 今日

今日最新价：0.0057

今日开盘价：0.0057

昨日收盘价：0.0057

今日最高价：0.0057

今日最低价：0.0057

100韩元 可兑换 0.5668人民币

100KRW = 0.5668CNY

汇率最近更新：2021年5月17日 12:58

今日韩元银行汇率牌价

购汇(人民币换韩元)：去 兴业银行 最划算，最低 0.57 人民币 就可兑换 100 韩元

结汇(韩元换人民币)：去 建设银行 最划算，100 韩元 最多可兑换 0.5535 人民币

银行	中间价	钞买价	汇买价	钞卖价
中国银行	0.57090	0.54950	0.56950	0.59510
农业银行	0.55100	0.55100
交通银行	0.55070
建设银行	0.57180	0.55350	0.56950
招商银行
光大银行	0.55120	0.56950
浦发银行
兴业银行	0.55000